Toon items op tag: Real Estate Tax

1. Aan het verhaal van de forfaitaire waardering van de gratis woonst lijkt maar geen einde te komen. Na de veelvuldige – uiteindelijk vaste – rechtspraak over het ongrondwettelijk karakter van het onderscheid bij de kosteloze terbeschikkingstelling van een onroerend goed door een natuurlijke persoon dan wel door een rechtspersoon, gevolgd door de Circulaire 2018/C/57 van 15 mei 2018 en de aanpassing van artikel 18, §3, punt 2 KB/WIB92 door het KB van 7 december 2018, zijn wij vandaag bij hoofdstuk 4 van de saga beland.

'La douce France': de Belgen zijn er zot van, al is het maar voortgaand op het aantal (privé) onroerend goed transacties van Belgen in Frankrijk die wij de voorbije jaren mee hebben begeleid. Of het nu over een tweede verblijf gaat in la Baule- Escoublac, le Cap-Ferret, Chamonix of Saint- Tropez, vaak komt dezelfde vraag naar voren: "Met of zonder Franse Société Civile Immobilière ('SCI')? En indien wordt geopteerd voor een Franse SCI, hoe zit dat dan met definanciering en de lSF (Impôt Sur la Fortune, nu de IFI: Impôt sur la Fortune Immobilière..)?

Het optioneel stelsel voor een btw-belaste verhuur (voor een uitgebreide bespreking hiervan, zie link) is op 4 oktober 2018 aangenomen door de Kamer van volksvertegenwoordigers. Hiermee werd de laatste hindernis genomen. Met ingang van 1 januari 2019 is deze btw-revolutie voor vastgoed een feit.

In diverse eerdere nieuwsbrieven hebben we reeds bericht over de saga van de invoering van het optionele btw-stelsel voor onroerende verhuur. In maart dit jaar is er binnen de regering een princiepsakkoord bereikt over de invoering van dit optionele stelsel. Op dat ogenblik waren de krijtlijnen van de nieuwe regeling min of meer duidelijk. Na het advies van de Raad van State werden de ontwerpteksten evenwel nog op een aantal belangrijke punten aangepast, met name op het vlak van de toepassing in de tijd, de omschrijving van het begrip opslagruimte en de kortstondige verhuur. De nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2019, maar de bouwwerken mogen reeds van start gaan op 1 oktober 2018.

Zoals algemeen bekend, wordt vastgoed dat door particulieren verhuurd wordt aan privépersonen, die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruiken, in het algemeen vrij mild belast, in functie van het kadastraal inkomen van het betrokken goed. De werkelijk ontvangen netto-huurinkomsten worden niet in rekening gebracht.

Privé verhuurd onroerend goed wordt echter niet standaard belast in functie van het kadastraal inkomen. Zodra de grenzen van het zogenaamde ‘normale beheer van een privévermogen’ overschreden worden, kan dit inkomen een beroepsinkomen worden en worden de netto-huurinkomsten progressief belastbaar in de personenbelasting.

Zo besliste het Hof van Beroep van Luik enkele maanden geleden nog in een arrest van 20 februari 2018 dat de verhuur van 6 woningen beroepsmatig inkomen was voor de betrokken verhuurder.

Of 6 woningen (of mogelijk nog minder) volstaat om een inkomen van onroerend naar beroepsmatig te herkwalificeren, is altijd een feitenkwestie. Daarbij worden een heel reeks elementen in rekening genomen. In voormeld arrest had de betrokken verhuurder privé geen spaarpot en kocht hij de huizen in een tijdsspanne van een goede drie jaar aan met behulp van hypothecaire kredieten. Het Hof van Beroep te Luik oordeelde dat er in het voorliggend geval voldoende elementen aanwezig waren om te stellen dat het over een duurzame beroepsactiviteit ging. De fiscus was dus terecht tot een herkwalificatie naar beroepsinkomen overgegaan.

Dit arrest is geen alleenstaand geval. Er zijn er nog talrijke andere - oude en minder oude - arresten over diverse uiteenlopende feitensituaties, waaruit men een aantal elementen kan afleiden om te bepalen of privé verhuurd onroerend goed al dan niet riskeert als een beroepsinkomen belast te worden. Vaste richtlijnen van de fiscus ter zake zijn er niet. Een en ander blijft altijd een feitenkwestie.

Ondanks al deze arresten blijft men er in de praktijk vaak van uitgaan dat privé vastgoed verhuren enkel belast wordt in functie van het kadastraal inkomen en dat het risico op betwisting met de fiscus hierover zeer beperkt is. Tot voor kort was dat wellicht ook zo. Recent zien wij echter een verhoogde aandacht bij controlediensten voor de grenzen tussen privé- en beroepsmatige beleggingen in vastgoed. Het aantal vragen om inlichtingen en betwistingen neemt toe.

Uiteraard zijn wij beschikbaar om samen met u uw vastgoedbeleggingen fiscaal door te lichten. Ook als er al discussie zou zijn ontstaan met de fiscus begeleiden wij u uiteraard graag.
Claudine Bodeux, counsel, claudine.bodeux@tiberghien.com

Gilles Van Namen is advocaat sedert 2008. Hij ontwikkelde expertise in het fiscaal recht in de meest brede zin (vennootschapsbelasting, BTW, indirecte belastingen, internationale fiscaliteit, fiscale procedure, het opzetten van financierings- en acquisitiestructuren, aanvragen voorafgaande beslissingen in fiscale zaken) bij een middelgroot advocatenkantoor, gespecialiseerd in het ondernemings- en fiscaal recht. Sedert 2015 ligt de focus van Gilles voornamelijk op vastgoedfiscaliteit en herstructureringen van vennootschappen en vzw’s (onder meer fusies, splitsingen, inbrengen, omvormingen).

Sinds februari 2018 is Gilles als advocaat verbonden aan Tiberghien. Hij legt zich toe op de begeleiding van cliënten bij herstructureringen en meer algemeen het adviseren van klanten op het vlak de ondernemingsfiscaliteit.

Gilles publiceert geregeld artikels in fiscale tijdschriften en nieuwsbrieven.

Dit weekend heeft de regering in het kader van de begrotingscontrole een akkoord bereikt over de invoering van een optiestelsel voor btw en onroerende verhuur. Het spreekt voor zich dat dit, na de onverwachte blokkering van deze belangrijke btw-hervorming, een welkome verrassing vormt voor de vastgoedsector.

In de aanloop naar kerst keurde de Vlaamse regering een belangrijke hervorming van de registratiebelasting goed. Het verkooprecht voor een enige woning zal standaard 7% worden.  Dit tarief kan dalen tot 6% wanneer men een ‘Ingrijpende Energetische Renovatie’ aan de woning uitvoert en men kan daarbij nog een extra korting krijgen voor ‘bescheiden woningen’. 

Bij de aankoop van onroerend goed betaalt men in Vlaanderen momenteel meestal 10% verkooprecht.  De Vlaamse Regering besliste dit tarief voor enige woningen standaard te laten dalen naar 7%.  Voorwaarde is dat men binnen de twee jaar na aankoop intrekt in de woning. Voor tweede of volgende woningen of andere types vastgoed blijft het tarief van 10% ongewijzigd behouden. 

Voor huizen met een laag KI of Kadastraal Inkomen (maximum 745 euro) kan men momenteel onder bepaalde voorwaarden genieten van een zogenaamd ‘klein beschrijf’.   Aangezien het KI gebaseerd is op de huurprijzen van 1975 is het vaak geen actuele waardemeter meer voor de toestand van de woning.  Zo kunnen in de praktijk oudere, grote, gerenoveerde woningen in landelijk gebied aanspraak maken op dit ‘klein beschrijf’, terwijl nieuwe kleine appartementen in de stad aan 10% belast worden.

In de toekomst zal in Vlaanderen het KI geen criterium meer zijn bij de vaststelling van het verschuldigd verkooprecht.  Om te beoordelen of een woning ‘bescheiden’ is zal naar de aankoopprijs worden gekeken.  Is deze niet hoger dan 200.000 EUR – of 220.000 EUR voor woningen in de Vlaamse kernsteden of de Vlaamse Rand – dan is er geen verkooprecht verschuldigd op de eerste schijf van 80.000 EUR.  Afhankelijk van de aankoopprijs bespaart men zo tot 5.600 euro registratiebelasting.

Wie binnen de vijf jaar na aankoop van zijn gezinswoning een ‘Ingrijpende Energetische Renovatie’ uitvoert, betaalt in plaats van 7 slechts 6 procent registratiebelasting.  Voor de ‘bescheiden woningen’ kan daar bovenop nog een vrijstelling komen voor het verkooprecht op de eerste schijf van 80.000 euro (4.800 euro in deze hypothese). Een ‘Ingrijpende Energetische Renovatie’ is een renovatie waarbij de verwarming, koeling, luchtcirculatie,... volledig vervangen wordt én minstens 75% van de buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Het principe van ‘meeneembaarheid’ van de registratiebelasting voor de gezinswoning blijft behouden. Wie in het verleden al een woning kocht en een nieuwe woning koopt, kan de in het verleden betaalde registratierechten in mindering brengen. Het plafond van deze meeneembaarheid blijft 12.500 euro, maar zal voortaan worden geïndexeerd.

Deze hervorming van de registratiebelasting gaat nu voor advies naar de Woonraad, de SERV en de Raad van State. Bedoeling is alvast dat het nieuwe systeem nog voor de zomer van kracht zal worden.  Om te beoordelen of het oude of nieuwe verkooprecht van toepassing is, geldt de datum van het compromis.

Het valt te verwachten dat de verkoopmarkt van woningen in Vlaanderen stille maanden zal tegemoet gaan in afwachting van de inwerkingtreding van deze nieuwe regeling.