Toon items op tag: Real Estate & Infrastructure

Bij vastgoedontwikkeling is het een courante praktijk dat een bouwpromotor een project realiseert op andermans grond. De grondeigenaar verleent hierbij een opstalrecht/bouwtoelating aan de promotor die het project realiseert. De opstallen worden door de bouwpromotor verkocht, onder toepassing van de btw, terwijl de grondeigenaar de respectievelijke grondaandelen verkoopt, onder toepassing van registratierechten.

Sinds 1 januari 2019 is de Europese richtlijn tot vaststelling van regels ter bestrijding van belastingontwijkingspraktijken van toepassing. De richtlijn kadert in de politieke prioriteit om op het gebied van internationale belastingheffing te waarborgen dat er belasting wordt betaald waar waarde en winsten worden gegenereerd. Men wil het vertrouwen in de billijkheid van de belastingstelsels herstellen en overheden in staat stellen hun fiscale soevereiniteit daadwerkelijk uit te oefenen. Met de richtlijn beoogt de Raad aan te knopen bij de OESO-initiatieven ter bestrijding van "base erosion and profitshifting" (BEPS). Voor de goede werking van de interne markt vindt de Raad het van essentieel belang dat de lidstaten, ten minste, op een voldoende coherente en gecoördineerde wijze hun toezeggingen inzake BEPS implementeren en meer in het algemeen actie ondernemen om belastingontwijkingspraktijken te ontmoedigen en een billijke en doeltreffende belastingheffing in de Unie te waarborgen.

Lees hier de volledige uiteenzetting van Anne Van De Vijver dat werd gepubliceerd in het Tijdschrift voor Fiscaal Recht 556.

1. Aan het verhaal van de forfaitaire waardering van de gratis woonst lijkt maar geen einde te komen. Na de veelvuldige – uiteindelijk vaste – rechtspraak over het ongrondwettelijk karakter van het onderscheid bij de kosteloze terbeschikkingstelling van een onroerend goed door een natuurlijke persoon dan wel door een rechtspersoon, gevolgd door de Circulaire 2018/C/57 van 15 mei 2018 en de aanpassing van artikel 18, §3, punt 2 KB/WIB92 door het KB van 7 december 2018, zijn wij vandaag bij hoofdstuk 4 van de saga beland.

'La douce France': de Belgen zijn er zot van, al is het maar voortgaand op het aantal (privé) onroerend goed transacties van Belgen in Frankrijk die wij de voorbije jaren mee hebben begeleid. Of het nu over een tweede verblijf gaat in la Baule- Escoublac, le Cap-Ferret, Chamonix of Saint- Tropez, vaak komt dezelfde vraag naar voren: "Met of zonder Franse Société Civile Immobilière ('SCI')? En indien wordt geopteerd voor een Franse SCI, hoe zit dat dan met definanciering en de lSF (Impôt Sur la Fortune, nu de IFI: Impôt sur la Fortune Immobilière..)?

Het optioneel stelsel voor een btw-belaste verhuur (voor een uitgebreide bespreking hiervan, zie link) is op 4 oktober 2018 aangenomen door de Kamer van volksvertegenwoordigers. Hiermee werd de laatste hindernis genomen. Met ingang van 1 januari 2019 is deze btw-revolutie voor vastgoed een feit.

In diverse eerdere nieuwsbrieven hebben we reeds bericht over de saga van de invoering van het optionele btw-stelsel voor onroerende verhuur. In maart dit jaar is er binnen de regering een princiepsakkoord bereikt over de invoering van dit optionele stelsel. Op dat ogenblik waren de krijtlijnen van de nieuwe regeling min of meer duidelijk. Na het advies van de Raad van State werden de ontwerpteksten evenwel nog op een aantal belangrijke punten aangepast, met name op het vlak van de toepassing in de tijd, de omschrijving van het begrip opslagruimte en de kortstondige verhuur. De nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2019, maar de bouwwerken mogen reeds van start gaan op 1 oktober 2018.

Zoals algemeen bekend, wordt vastgoed dat door particulieren verhuurd wordt aan privépersonen, die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruiken, in het algemeen vrij mild belast, in functie van het kadastraal inkomen van het betrokken goed. De werkelijk ontvangen netto-huurinkomsten worden niet in rekening gebracht.

Privé verhuurd onroerend goed wordt echter niet standaard belast in functie van het kadastraal inkomen. Zodra de grenzen van het zogenaamde ‘normale beheer van een privévermogen’ overschreden worden, kan dit inkomen een beroepsinkomen worden en worden de netto-huurinkomsten progressief belastbaar in de personenbelasting.

Zo besliste het Hof van Beroep van Luik enkele maanden geleden nog in een arrest van 20 februari 2018 dat de verhuur van 6 woningen beroepsmatig inkomen was voor de betrokken verhuurder.

Of 6 woningen (of mogelijk nog minder) volstaat om een inkomen van onroerend naar beroepsmatig te herkwalificeren, is altijd een feitenkwestie. Daarbij worden een heel reeks elementen in rekening genomen. In voormeld arrest had de betrokken verhuurder privé geen spaarpot en kocht hij de huizen in een tijdsspanne van een goede drie jaar aan met behulp van hypothecaire kredieten. Het Hof van Beroep te Luik oordeelde dat er in het voorliggend geval voldoende elementen aanwezig waren om te stellen dat het over een duurzame beroepsactiviteit ging. De fiscus was dus terecht tot een herkwalificatie naar beroepsinkomen overgegaan.

Dit arrest is geen alleenstaand geval. Er zijn er nog talrijke andere - oude en minder oude - arresten over diverse uiteenlopende feitensituaties, waaruit men een aantal elementen kan afleiden om te bepalen of privé verhuurd onroerend goed al dan niet riskeert als een beroepsinkomen belast te worden. Vaste richtlijnen van de fiscus ter zake zijn er niet. Een en ander blijft altijd een feitenkwestie.

Ondanks al deze arresten blijft men er in de praktijk vaak van uitgaan dat privé vastgoed verhuren enkel belast wordt in functie van het kadastraal inkomen en dat het risico op betwisting met de fiscus hierover zeer beperkt is. Tot voor kort was dat wellicht ook zo. Recent zien wij echter een verhoogde aandacht bij controlediensten voor de grenzen tussen privé- en beroepsmatige beleggingen in vastgoed. Het aantal vragen om inlichtingen en betwistingen neemt toe.

Uiteraard zijn wij beschikbaar om samen met u uw vastgoedbeleggingen fiscaal door te lichten. Ook als er al discussie zou zijn ontstaan met de fiscus begeleiden wij u uiteraard graag.
Claudine Bodeux, counsel, claudine.bodeux@tiberghien.com

Dit weekend heeft de regering in het kader van de begrotingscontrole een akkoord bereikt over de invoering van een optiestelsel voor btw en onroerende verhuur. Het spreekt voor zich dat dit, na de onverwachte blokkering van deze belangrijke btw-hervorming, een welkome verrassing vormt voor de vastgoedsector.