Het is ook een standaardgegeven dat bij dergelijke gesplitste verkopen van grond en gebouw discussies ontstaan over de btw-aftrek van zogenaamde “gemengde kosten”. Dit betreft met name de btw op publiciteitskosten, administratiekosten en kosten van een makelaar die standaard door de bouwpromotor ten laste worden genomen. N.a.v. btw-controles wordt de btw-aftrek m.b.t. dergelijke kosten gedeeltelijk verworpen omdat deze kosten ook deels zouden betrekking hebben op de, btw-vrijgestelde, verkoop van de grondaandelen.
De btw-administratie voelt zich hierin gesterkt door de rechtspraak. Zo oordeelde het Hof van beroep te Gent in haar arrest van 28 november 2017 dat publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarslonen met betrekking tot een gesplitste verkoop zowel betrekking hebben op het gebouw als op de grond. Een deel van de in aftrek gebrachte btw in hoofde van de bouwpromotor moest volgens het Hof dan ook beperkt worden en dit op basis van de door de btw-administratie gehanteerde verdeelsleutel: prijs gebouw / prijs gebouw + prijs grond.
Tegen dit arrest werd evenwel cassatieberoep ingesteld. Op 26 april 2019 heeft het Hof van Cassatie haar arrest geveld. Uit het Cassatie-arrest, waarin uitgebreid verwezen wordt naar Europese rechtspraak, blijkt dat de stellingname van het Hof van Beroep op zijn minst onzeker is. Daartoe beslist het Hof van Cassatie om een prejudiciële vraag te stellen aan het Europees Hof van Justitie.
In de vraagstelling vraagt het Hof van Cassatie verduidelijking over het volgende: kan de btw op de publiciteitskosten, administratiekosten en makelaarslonen in aftrek gebracht worden door de bouwvennootschap wanneer het voordeel voor de grondvennootschap ondergeschikt is aan de behoeften van de activiteiten van de bouwvennootschap; geldt dit principe ook wanneer het niet gaat om “algemene kosten”; is er een impact indien de kosten niet gedeeltelijk worden doorgerekend aan de grondvennootschap, terwijl de promotor dit wel zou kunnen.
Het is duidelijk dat de uitspraak van het Hof van Justitie uitermate belangrijk zal zijn voor de Belgische vastgoedpraktijk. In afwachting van deze beslissing mogen promotoren niet zomaar akkoord gaan met btw-navorderingen in het kader van gesplitste verkopen grond/gebouw. Daarnaast, indien in het verleden dergelijke navorderingen werden opgelegd, kan het belangrijk zijn om deze opnieuw te betwisten. Het btw- en procedureteam van kantoor Tiberghien hebben in dit kader uitgebreide expertise om ondersteuning te bieden bij iedere concrete casus.
Bron: Cassatie 26 april 2019, F.18.0046.N
Voor meer informatie omtrent dit onderwerp kan u terecht bij:
Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)
Samira Moujahid - Associate (samira.moujahid@tiberghien.com)
