Toon items op tag: Real Estate & Infrastructure

In Vlaanderen kunnen kopers die een enige en eigen woning aankopen onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagd tarief van 2% registratierechten op de aankoop van hun woning. Om fiscale ‘optimalisatietechnieken’ tegen te gaan en om de markt opnieuw echt open te stellen voor ‘eerste aankopers’ en hun maximaal te ondersteunen, heeft de Vlaamse Decreetgever de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief op drie punten verstrengd, voor verkoopovereenkomsten die worden afgesloten vanaf 1 januari 2026.

De definitieve regeling afbraak wederopbouw is reeds op 1 juli 2025 in werking getreden. Om te genieten van het verlaagd btw-tarief van 6 % kunnen vanaf vandaag de hiertoe vereiste formulieren 111 via MyMinfin worden ingediend.

De stemming in het parlement over de nieuwe 6% btw-regeling voor afbraak en heropbouw wordt opnieuw met een week uitgesteld naar donderdag 17 juli 2025.

Zoals reeds aangekondigd heeft de federale regering binnen het paasakkoord een belangrijke stimulus maatregel voor de vastgoedsector beslist. Voor verkopen in het kader van afbraak en heropbouw projecten zal het 6% btw-tarief terug kunnen toegepast worden.

Sinds 1 januari 2024 kunnen verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten niet langer genieten van het 6% btw-tarief. Er geldt evenwel nog een overgangsregeling die verlengd werd tot en met 30 juni 2025 voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouw projecten waarvan de aanvraag voor de omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023.

Vanaf 1 juli 2025 wordt het 6% btw-tarief opnieuw mogelijk voor verkopen in het kader van afbraak/heropbouwprojecten, en dit zonder beperking in de tijd.

Op 1 januari 2024 is de ‘permanente’ regeling afbraak en heropbouw in werking getreden. Deze werd op 1 juni 2024 uitgebreid met een maatregel voor afbraak en heropbouw van woningen die langdurig worden bestemd voor verhuur. Naar aanleiding van deze uitbreiding werd tevens voorzien in een versoepeling van de maatregel voor sociale verhuur. Deze meest recente wijzigingen werden eind november voor het eerst verduidelijkt door de administratie in een nieuwe circulaire. We zetten de belangrijkste nieuwigheden van deze circulaire even op een rijtje:

Eerder maakten wij melding van het feit dat er nog altijd onzekerheid bestond over de vraag of (en onder welke omstandigheden) er evenredige registratierechten verschuldigd zijn in het geval waarbij onroerend goed overgaat van een dochtervennootschap op haar 100%-moedervennootschap in het kader van een geruisloze opwaartse partiële splitsing (“met splitsing gelijkgestelde verrichtingen” – artikel 12:8, 2° WVV). Omwille van deze onzekerheid werd er in de praktijk veiligheidshalve voor gezorgd dat er in het kader van de verrichting toch een (beperkt) aantal aandelen werden uitgegeven door de verkrijgende moedervennootschap (eventueel door voorafgaand een of enkele aandelen in de dochtervennootschap over te dragen aan een andere persoon dan de verkrijgende moedervennootschap). Vraag was echter of dit wel nodig was.

Heel wat recente evoluties op fiscaal vlak hebben een belangrijke impact op de vastgoedmarkt. Ook het begrotingsakkoord van de federale regering bevat een aantal maatregelen die belangrijke gevolgen zullen hebben voor de sector. Het moge duidelijk zijn; vastgoedfiscaliteit is volop in beweging. Om het overzicht te bewaren, zetten we de belangrijkste evoluties even op een rijtje.

Vastgoedactiviteiten die op duurzame wijze een louter passief beheer van onroerend goed overstijgen, kunnen toch als een (reële) economische activiteit gelden (Gent 21 juni 2022). Afwezigheid van personeel en verhuur van onroerend goed is volgens het hof geen beletsel voor de toepassing van het Vlaamse gunstregime voor de vererving van aandelen in familiale vennootschappen.

Lees hier de volledige publicatie, die verscheen in Fiscale Actualiteit nr. 2022/33, pag. 6-12, week 13 - 19 oktober 2022.

Met de wet van 17 februari 2021 (BS 25 februari 2021) beoogt de Belgische wetgever in het buitenland gelegen onroerende goederen aan eenzelfde fiscale behandeling te onderwerpen als in België gelegen onroerende goederen.

Pro memorie: voor eigenaars van in België gelegen niet-verhuurde of aan particulieren verhuurde onroerende goederen baseert de fiscale administratie zich voor de belastingberekening op het kadastraal inkomen (KI) terwijl ze voor in het buitenland gelegen onroerende goederen uitgaat van de (meestal hogere) “huurwaarde” (i.e. de huurprijs die gevraagd zou kunnen worden indien het onroerend goed verhuurd zou worden) dan wel de “werkelijk ontvangen huur en huurvoordelen”.

Zoals toegelicht in onze eerdere newsflash opteert de wetgever voor het toekennen van een KI aan in het buitenland gelegen onroerende goederen. Opdat de Belgische overheid het KI van in het buitenland gelegen onroerende goederen kan vaststellen, dient de “belastingplichtige” (i.e. Belgische fiscale inwoners, bepaalde rechtspersonen en oprichters van een juridische constructie) een aangifte in te dienen binnen een bepaalde termijn.

Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten in het kader van deze aangifte.

Aangifteplicht en - termijnen

De aangifteplicht geldt voor onroerende goederen in alle andere landen. Belastingplichtigen met een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed, moeten in principe een aangifte indienen.

De wijzigingen m.b.t. de belastbare grondslag in de personenbelasting zijn van toepassing vanaf inkomstenjaar 2021 - aanslagjaar 2022. Voor wat betreft de (afzonderlijke) aangifte van de buitenlandse onroerende goederen moet wel reeds actie ondernomen worden. Hierna kan u een overzicht vinden van de meest in het oog springende aangiftetermijnen:

• Een “belastingplichtige” (Belgisch fiscaal inwoner) die op 01/01/2021 een onroerend goed in het buitenland bezat, moet hiervan uit eigen beweging vóór 31/12/2021 aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
  
  Belastingplichtigen die inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen hebben aangegeven in hun aangifte m.b.t. aanslagjaar 2020, ontvingen ondertussen in principe een aangifteformulier. Zij die voor het eerst inkomsten van buitenlandse onroerende goederen aangeven in hun aangifte m.b.t. aanslagjaar 2021 zullen in principe in september / oktober 2021 gecontacteerd worden.
  
  Belastingplichtigen die het aangifteformulier niet krijgen toegestuurd, moeten vanzelfsprekend spontaan overgaan tot het indienen van een aangifte tegen 31/12/20212.  

• Een “belastingplichtige” (Belgisch fiscaal inwoner) die na 01/01/2021 een buitenlands onroerend goed verwerft (of vervreemdt), moet binnen de 4 maanden uit eigen beweging aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Voor onroerende goederen verworven of vervreemd tussen 1 januari 2021 en vóór 25 februari 2021, moest uiterlijk op 30 juni 2021 een aangifte worden ingediend.

• Een niet-inwoner die een onroerend goed bezit dat niet in België gelegen is en Belgisch fiscaal inwoner wordt (en dus onderworpen is aan personenbelasting) moet aangifte doen van het bezit van dat onroerend goed. Hij heeft hiervoor 30 dagen de tijd, te rekenen vanaf de datum waarop hij Belgisch fiscaal inwoner wordt.

• Een “belastingplichtige” moet tot slot ook een aangifte indienen bij het zich voordoen van bepaalde gebeurtenissen zoals de eerste ingebruikneming of verhuur van een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed en de voltooiing van verbouwingen. In deze gevallen moet de aangifte ook binnen de 30 dagen worden ingediend.

De aangifte kan per gewone brief, via e-mail of online via MyMinfin ingediend worden.

Het niet of niet tijdig naleven van de aangifteverplichtingen kan worden gesanctioneerd met een administratieve geldboete van € 250 euro tot € 3.000. Het is bijgevolg van belang voor eigenaars van buitenlandse onroerend goederen om tijdig de nodige aangiftes te doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Aangifteformulier

Het aangifteformulier is ondertussen beschikbaar op de website van de FOD Financiën.

De aangifte is individueel. Dit betekent dat partners die samen eigenaar zijn, elk een aangifte moeten indienen waarin zij hun aandeel in de eigendom meedelen.

Bovendien moet per buitenlands onroerend goed een afzonderlijke aangifte ingediend worden.

De mee te delen informatie m.b.t. het onroerend goed verschilt. In het bijzonder moeten worden vermeld: het soort onroerend goed (huis, grond, appartement, etc.) de ligging (adres, land, enz.), de aard van het zakelijke recht (vruchtgebruik, opstal, enz.), de oppervlakte voor ongebouwde onroerende goederen, de actuele verkoopwaarde voor gebouwd onroerend goed (of indien de actuele verkoopwaarde niet gekend is: de prijs, de datum van verwerving en of er al dan niet verbouwingswerken zijn uitgevoerd), etc.

KI per aangetekende brief

De administratie betekent elk nieuw vastgesteld KI aan de belastingplichtige. In principe zal het KI beschikbaar zijn tegen 1 maart 2022.

Deze betekening opent een termijn van twee maanden waarbinnen de belastingplichtige een bezwaar kan indienen. Hierin kan de belastingplichtige een nieuw KI voorstellen.

Bij vragen of opmerkingen, gelieve contact op te nemen met de auteur van dit artikel.

Laurine Vanherck - Associate (laurine.vanherck@tiberghien.com)

Ingevolge de toepassing van het gunstregime familiale vennootschappen is een vrijstelling van schenkbelasting en een verminderd vlak tarief van 3% (of 7%) in de erfbelasting van toepassing voor familiale vennootschappen met een kwalificerende economische activiteit.

Lees hier het uitgebreide artikel over het gunstregime. Een artikel van Griet Vanden Abeele (griet.vandenabeele@tiberghien.com), dat verscheen in Vermogensplanning in de praktijk, 2021/1.