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lundi, 26 mars 2018

Enfin une révolution en matière de TVA et d’immobilier: le gouvernement approuve le système d’option en matière de TVA et de location immobilière

Ce weekend dans le cadre du contrôle budgétaire, le gouvernement est arrivé à un accord concernant l’introduction d’un système d’option en matière de TVA et de location immobilière. Il va de soi qu’après le précédent blocage de cette importante réforme de la TVA, il s’agit d’une excellente surprise pour le secteur immobilier.

Sur la base des projets antérieurs, vous trouverez, ci-dessous, un bref résumé de ce que devraient être les nouvelles règles.

Dans la pratique, l’application de l’exemption pour location immobilière est contreproductive dans un contexte B2B. En raison de la perte de la déduction de la TVA pour le bailleur/propriétaire, les parties cherchent souvent des possibilités de soumettre à la TVA une location immobilière dans un contexte B2B. Le gouvernement a maintenant décidé de réformer cette règlementation. D’un côté, le gouvernement souhaite une simplification du système afin de mettre fin aux problèmes de détermination des services taxés et exemptés pour la mise à disposition de biens immobiliers. De l’autre côté, le gouvernement souhaite offrir davantage de possibilités d’organiser une mise à disposition de biens immobiliers qui serait neutre du point de vue de la TVA.

A partir du 1er octobre 2018, un système d’option pour la TVA et la location de biens immobiliers sera mis en place. Une location immobilière peut être assujettie à la TVA aux conditions suivantes:

  • Le locataire utilise exclusivement le bâtiment pour une activité assujettie à la TVA (taxable ou exemptée).
  • L’option s’étend au sol y attenant si celui-ci est loué avec.
  • Des parties de bâtiments peuvent être louées individuellement avec application de la TVA si ceux-ci sont exploitables individuellement (entrée séparée).
  • L’option doit être exercée à la fois par le bailleur et le locataire. Les modalités concrètes seront déterminées par le Roi.
  • L’option vaut pour la durée totale du contrat de location.
  • Si le locataire ne bénéficie pas totalement d’un droit de déduction de la TVA et si celui-ci est “lié” au bailleur, le prix de location facturé doit être conforme au prix de marché.

Dans le cadre de l’introduction de ce régime optionnel, l’exception existante relative à la mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens sera limitée aux cas dans lesquels ces services sont fournis à des preneurs qui n’utilisent pas ces emplacements pour leur activité économique. La location B2B d’entrepôts pourra être assujettie à la TVA sur base du régime d’option. En outre, les règles seront fortement assouplies. Il sera déjà question de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage soumise à la TVA lorsque le bâtiment est utilisé principalement au stockage de biens (suppression de l’actuelle règle des 10%).

Les nouvelles règles n’auront aucune influence sur les exploitations existantes de bâtiment soumises à la TVA qui ne sont pas qualifiées de location immobilière « passive » (p. ex. concession du droit d’exercer une activité professionnelle, location immobilière active). En outre, les règles de TVA existantes sur les contrats de leasing immobiliers ne seraient pas modifiées (conditions pour l’application de la TVA prévues par l’A.R. n° 30).

A côté de ce régime optionnel, l’application obligatoire de la TVA pour les locations à court terme (qui ne durent pas plus de 6 mois) est instaurée. L’application de la TVA vaut indépendamment de la qualité du locataire. Cette nouvelle disposition s’applique principalement à la location de courte durée d’emplacements pour des congrès, séminaires, salles de réunion, foires, etc.

Dans le cadre de la location optionnelle avec TVA, une adaptation des règles de révision est prévue. L’objectif est de déterminer annuellement la révision par le changement d’affectation/ de destination d’un bâtiment loué avec TVA. A cet égard, un délai spécial de révision de 25 ans est prévu pour les bâtiments qui sont loués avec TVA.

En ce qui concerne les taux réduits applicables au leasing immobilier de certains immeubles spécifiques, le bénéfice de ces taux réduits serait étendu à tous les services de location immobilière taxés suite à l’exercice de l’option (voy. logement privé et établissement pour handicapés, bâtiments destinés à l’enseignement, logement dans le cadre de la politique sociale).

Finalement, la location optionnelle ne s’appliquera que pour les nouvelles constructions à partir du 1er octobre 2018, tel qu’annoncé durant la conférence de presse après le contrôle budgétaire. Si des factures pour un projet de bien immobilier ont déja été reçues avant le 1er octobre 2018 (en ce compris des factures pour les architectes), on ne pourra pas opter pour la TVA sous le nouveau régime. Si un bâtiment existant deviendrait neuf au sens de la TVA en raison des travaux effectués (rénovation/ reconstruction d’ancien bâtiment) après le 1er octobre 2018, il existera une possibilité d’assujettir la location à la TVA. Il est important de souligner que cette limitation dans le temps ne vaut pas pour la mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens. Pour ces bâtiments, on pourra opter pour la TVA à partir du 1er octobre 2018 sans se poser la question s’ils sont vieux ou nouveaux. En outre, les contrats de location de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage avec application de la TVA en cours ne seront pas influencés par les nouvelles règles. La soumission à la TVA des locations à court terme ne sera pas limitée non plus.

Bien sûr, il faut encore attendre les textes définitifs et les commentaires de l’administration de la TVA. Pour cette raison, les développements ci-dessus vous sont transmis sous toutes réserves et nous suivrons bien évidemment ce sujet pour vous.

Cependant, l’impact concret de ces nouvelles règles devra déjà être examiné projet par projet. L’équipe d’experts en matière TVA du bureau Tiberghien se tient d’ores et déja à votre disposition pour vous offrir son assistance dans cette analyse.

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