Toon items op tag: Real Estate & Infrastructure

Heel wat recente evoluties op fiscaal vlak hebben een belangrijke impact op de vastgoedmarkt. Ook het begrotingsakkoord van de federale regering bevat een aantal maatregelen die belangrijke gevolgen zullen hebben voor de sector. Het moge duidelijk zijn; vastgoedfiscaliteit is volop in beweging. Om het overzicht te bewaren, zetten we de belangrijkste evoluties even op een rijtje.

Vastgoedactiviteiten die op duurzame wijze een louter passief beheer van onroerend goed overstijgen, kunnen toch als een (reële) economische activiteit gelden (Gent 21 juni 2022). Afwezigheid van personeel en verhuur van onroerend goed is volgens het hof geen beletsel voor de toepassing van het Vlaamse gunstregime voor de vererving van aandelen in familiale vennootschappen.

Lees hier de volledige publicatie, die verscheen in Fiscale Actualiteit nr. 2022/33, pag. 6-12, week 13 - 19 oktober 2022.

Met de wet van 17 februari 2021 (BS 25 februari 2021) beoogt de Belgische wetgever in het buitenland gelegen onroerende goederen aan eenzelfde fiscale behandeling te onderwerpen als in België gelegen onroerende goederen.

Pro memorie: voor eigenaars van in België gelegen niet-verhuurde of aan particulieren verhuurde onroerende goederen baseert de fiscale administratie zich voor de belastingberekening op het kadastraal inkomen (KI) terwijl ze voor in het buitenland gelegen onroerende goederen uitgaat van de (meestal hogere) “huurwaarde” (i.e. de huurprijs die gevraagd zou kunnen worden indien het onroerend goed verhuurd zou worden) dan wel de “werkelijk ontvangen huur en huurvoordelen”.

Zoals toegelicht in onze eerdere newsflash opteert de wetgever voor het toekennen van een KI aan in het buitenland gelegen onroerende goederen. Opdat de Belgische overheid het KI van in het buitenland gelegen onroerende goederen kan vaststellen, dient de “belastingplichtige” (i.e. Belgische fiscale inwoners, bepaalde rechtspersonen en oprichters van een juridische constructie) een aangifte in te dienen binnen een bepaalde termijn.

Hierna volgt een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten in het kader van deze aangifte.

Aangifteplicht en - termijnen

De aangifteplicht geldt voor onroerende goederen in alle andere landen. Belastingplichtigen met een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed, moeten in principe een aangifte indienen.

De wijzigingen m.b.t. de belastbare grondslag in de personenbelasting zijn van toepassing vanaf inkomstenjaar 2021 - aanslagjaar 2022. Voor wat betreft de (afzonderlijke) aangifte van de buitenlandse onroerende goederen moet wel reeds actie ondernomen worden. Hierna kan u een overzicht vinden van de meest in het oog springende aangiftetermijnen:

• Een “belastingplichtige” (Belgisch fiscaal inwoner) die op 01/01/2021 een onroerend goed in het buitenland bezat, moet hiervan uit eigen beweging vóór 31/12/2021 aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
  
  Belastingplichtigen die inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen hebben aangegeven in hun aangifte m.b.t. aanslagjaar 2020, ontvingen ondertussen in principe een aangifteformulier. Zij die voor het eerst inkomsten van buitenlandse onroerende goederen aangeven in hun aangifte m.b.t. aanslagjaar 2021 zullen in principe in september / oktober 2021 gecontacteerd worden.
  
  Belastingplichtigen die het aangifteformulier niet krijgen toegestuurd, moeten vanzelfsprekend spontaan overgaan tot het indienen van een aangifte tegen 31/12/20212.  

• Een “belastingplichtige” (Belgisch fiscaal inwoner) die na 01/01/2021 een buitenlands onroerend goed verwerft (of vervreemdt), moet binnen de 4 maanden uit eigen beweging aangifte doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Voor onroerende goederen verworven of vervreemd tussen 1 januari 2021 en vóór 25 februari 2021, moest uiterlijk op 30 juni 2021 een aangifte worden ingediend.

• Een niet-inwoner die een onroerend goed bezit dat niet in België gelegen is en Belgisch fiscaal inwoner wordt (en dus onderworpen is aan personenbelasting) moet aangifte doen van het bezit van dat onroerend goed. Hij heeft hiervoor 30 dagen de tijd, te rekenen vanaf de datum waarop hij Belgisch fiscaal inwoner wordt.

• Een “belastingplichtige” moet tot slot ook een aangifte indienen bij het zich voordoen van bepaalde gebeurtenissen zoals de eerste ingebruikneming of verhuur van een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed en de voltooiing van verbouwingen. In deze gevallen moet de aangifte ook binnen de 30 dagen worden ingediend.

De aangifte kan per gewone brief, via e-mail of online via MyMinfin ingediend worden.

Het niet of niet tijdig naleven van de aangifteverplichtingen kan worden gesanctioneerd met een administratieve geldboete van € 250 euro tot € 3.000. Het is bijgevolg van belang voor eigenaars van buitenlandse onroerend goederen om tijdig de nodige aangiftes te doen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Aangifteformulier

Het aangifteformulier is ondertussen beschikbaar op de website van de FOD Financiën.

De aangifte is individueel. Dit betekent dat partners die samen eigenaar zijn, elk een aangifte moeten indienen waarin zij hun aandeel in de eigendom meedelen.

Bovendien moet per buitenlands onroerend goed een afzonderlijke aangifte ingediend worden.

De mee te delen informatie m.b.t. het onroerend goed verschilt. In het bijzonder moeten worden vermeld: het soort onroerend goed (huis, grond, appartement, etc.) de ligging (adres, land, enz.), de aard van het zakelijke recht (vruchtgebruik, opstal, enz.), de oppervlakte voor ongebouwde onroerende goederen, de actuele verkoopwaarde voor gebouwd onroerend goed (of indien de actuele verkoopwaarde niet gekend is: de prijs, de datum van verwerving en of er al dan niet verbouwingswerken zijn uitgevoerd), etc.

KI per aangetekende brief

De administratie betekent elk nieuw vastgesteld KI aan de belastingplichtige. In principe zal het KI beschikbaar zijn tegen 1 maart 2022.

Deze betekening opent een termijn van twee maanden waarbinnen de belastingplichtige een bezwaar kan indienen. Hierin kan de belastingplichtige een nieuw KI voorstellen.

Bij vragen of opmerkingen, gelieve contact op te nemen met de auteur van dit artikel.

Laurine Vanherck - Associate (laurine.vanherck@tiberghien.com)

Ingevolge de toepassing van het gunstregime familiale vennootschappen is een vrijstelling van schenkbelasting en een verminderd vlak tarief van 3% (of 7%) in de erfbelasting van toepassing voor familiale vennootschappen met een kwalificerende economische activiteit.

Lees hier het uitgebreide artikel over het gunstregime. Een artikel van Griet Vanden Abeele (griet.vandenabeele@tiberghien.com), dat verscheen in Vermogensplanning in de praktijk, 2021/1.

Na de eerdere circulaire (zie onze vorige newsflash) heeft de btw-administratie nieuwe, door de praktijk reeds lang verwachte, FAQ’s gepubliceerd ter verduidelijking van de voorwaarden voor toepassing van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw (zie link) .

De nieuwe FAQ’s hernemen de reeds eerder gepubliceerde toelichting voor bouwpromotoren en bevatten daarnaast ook belangrijke verduidelijkingen over een aantal openstaande discussiepunten .  Bij wijze van UPDATE zetten wij de meest opvallende verduidelijkingen uit de nieuwe FAQ’s hierna op een rijtje:

• De verkoop van een erkende assistentiewoning kan eveneens gebeuren met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% mits uiteraard aan alle daartoe gestelde voorwaarden is voldaan (zie FAQ nr. 1.3). Dit impliceert o.a. dat de koper deze assistentiewoning zelf ook zal moeten betrekken hetgeen zal resulteren in een cirkelverhuur tussen de koper en de beheersinstantie.
• De aankoop van de blote eigendom van een woning wordt uitgesloten van het verlaagd btw-tarief zelfs indien de blote eigenaar de woning zelf zou betrekken (zie FAQ’s nr. 1.4 en 7.1).
• Een vastgoedproject dat bestaat uit meerdere woonblokken en gerealiseerd wordt op verschillende kadastrale percelen waarvan slechts sommige oorspronkelijk bebouwd waren, kan alsnog volledig in aanmerking komen voor toepassing van het verlaagd 6% tarief mits deze woonblokken één gebouw uitmaken en voor meer dan 50% worden ingeplant op de oorspronkelijk bebouwde percelen (zie FAQ nr. 2.7). Om als één gebouw te worden beschouwd, moet er sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (e.g. trappen of liften die voor alle bewoners toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen).
• Een gedeeld bouwheerschap wordt aanvaard voor projecten waarbij een grondeigenaar zich een deel van het terrein en de daarmee verband houdende nieuwe wooneenheden voorbehoudt en enkel een partieel recht van opstal verleent aan een bouwpromotor. In dergelijke situatie wordt de bouwpromotor enerzijds eigenaar van de appartementen bestemd voor verkoop aan derden en treedt deze anderzijds op als aannemer voor wat betreft de afbraak en heropbouw van de wooneenheden die voorbehouden worden voor de grondeigenaar (zie FAQ nr. 3.7). Dit wil zeggen dat toepassing van het verlaagd 6% tarief mogelijk is voor zowel de verkoop van de appartementen als voor de aannemingsdiensten die ten behoeve van de grondeigenaar worden verricht voor zover uiteraard aan alle daartoe gestelde voorwaarden is voldaan.
• De levering van garages die deel uitmaken van een heropgerichte woning komt ook in aanmerking voor toepassing van het verlaagd tarief. Er wordt verduidelijkt dat dit één verkoopovereenkomst veronderstelt (FAQ nr. 4.1).
• Infrastructuurwerken komen eveneens in aanmerking voor toepassing van het verlaagd tarief mits de bouwpromotor de eigendom ervan overdraagt aan de overheid en de kostprijs ervan verhaalt op de koper van de woning die aan 6% btw wordt verkocht. Indien de prijs van de woning moet worden uitgesplitst omdat er ook zaken in vervat zitten die expliciet worden uitgesloten van het verlaagd tarief (e.g .zwembad, sauna, …), dan moet ook de kostprijs van de infrastructuurwerken evenredig worden uitgesplitst. Indien de verkoper een andere techniek toepast voor doorrekening van de infrastructuurwerken (derdebetalersregeling of systeem van dubbele overdracht), kan er voor deze werken geen toepassing worden gemaakt van het verlaagd tarief (zie FAQ’s 5.5 t.e.m. 5.7).
• De verkoop van onverdeelde aandelen in een woning die aan 6% btw werd aangekocht of gebouwd, alsook de schenking van de blote eigendom mbt dergelijke woning, zal aanleiding geven tot een pro rata regularisatie van het genoten voordeel wanneer de verkoop of schenking plaatsvindt binnen de regularisatieperiode (zie FAQ’s nr. 7.3 t.e.m. 7.5).
• Er worden bijkomende voorbeelden gegeven over welke situaties kunnen gelden als een verhinderend bezit mbt het criterium enige en eigen woning. Investeringsproducten met kenmerken van een autonome wooneenheid zoals een kamer in een aparthotel vormt een verhinderend bezit. Kamers in een hotel of in een rust- en verzorgingstehuis vormen daarentegen geen verhinderend bezit (zie FAQ nr. 8.1).
• Wat de formele voorwaarden betreft, wordt uiteindelijk toch een minder strikt standpunt ingenomen. Zo wordt voor aannemingswerken aanvaard dat de verklaring door de bouwheer nog kan worden ingediend na aanvang van de werken. Het verlaagd tarief kan desgevallend enkel worden toegepast voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de datum van indiening van de verklaring. Voor projecten die werden opgestart vóór 1 januari 2021 wordt bij wijze van uitzondering aanvaard dat ook de btw die opeisbaar is geworden in de periode 1 januari 2021 t.e.m. 31 maart 2021 nog geregulariseerd kan worden mits de verklaring uiterlijk 31 maart werd ingediend (zie FAQ’s nr. 9.1 en 9.2).

Ook bij verkopen van woningen gerealiseerd na afbraak geldt hetzelfde principe dat het verlaagd tarief enkel kan worden toegepast voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de datum van indiening van de verklaring. Voor verkopen op plan kan er wel nog een regularisatie gebeuren mits de verklaring tijdig wordt ingediend, d.w.z. uiterlijk bij voorlopige oplevering (zie FAQ’s nr. 9.3 en 9.4).

Bij vragen of opmerkingen, gelieve contact op te nemen met één van de leden van het Tiberghien btw-team.

Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

De Franse fiscus heeft de laatste weken en maanden diverse Belgische aandeelhouders (zowel natuurlijke personen als vennootschappen) in gebreke gesteld om alsnog een aangifte in te dienen met betrekking tot meerwaarden op aandelen in een zogenaamde société à prépondérance immobilière, die zij in het verleden (vanaf 2017) realiseerden. Zij meent immers dat zij op grond van het dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen België en Frankrijk heffingsbevoegdheid heeft over deze meerwaarden. Eén en ander belooft een zware en onverwachte financiële dobber te worden.

In de zaak Vos Aannemingen heeft het Hof van Cassatie per 21 mei 2021 een finaal arrest geveld over de vraag of 100% btw-aftrek mogelijk is voor makelaars- en publiciteitskosten in hoofde van een promotor in een situatie waarbij grond en gebouw gesplitst worden verkocht. Hoewel het Hof van Cassatie hier een strikt standpunt inneemt, worden met deze uitspraak nog niet alle vragen beantwoord.

Webinar

Vanaf 1 januari dit jaar werd het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen tijdelijk, voor de jaren 2021 en 2022, uitgebreid tot het volledige grondgebied. Ook het verkopen van woningen na afbraak van een bestaand gebouw genieten van dit verlaagd tarief.

De toepassing van dit verlaagd btw-tarief is evenwel onderworpen aan een aantal beperkende voorwaarden van sociale aard.

Tijdens deze SPITS Vastgoed bekijken we meer in detail de toepassing van de regels in de praktijk. Hierbij focussen we op bijzondere aandachtspunten, mogelijke risico’s, overgangsregels en gaan we in op ervaringen in concrete dossiers.

We verwijzen naar onze eerdere publicaties (cfr. hier en hier) over de tijdelijke uitbreiding van het 6% btw-tarief voor afbraak en heropbouw projecten. 

Er was aangekondigd dat er een bijkomende circulaire zou worden gepubliceerd in combinatie met een update van de FAQ-lijst. Hierin zouden een aantal openstaande discussiepunten over de toepassing van het verlaagd tarief worden opgelost. 

De circulaire werd nu gepubliceerd op fisconetplus (link). In essentie worden in deze circulaire de reeds gepubliceerde FAQ’s nader uitgewerkt. Evenwel worden niet alle vragen behandeld die wij momenteel in de praktijk zien.

Op 11 februari 2021 werd door de Kamer een wetsontwerp goedgekeurd welke wijzigingen aanbrengt aan de fiscale behandeling van onroerende goederen gelegen in het buitenland.

Met dit wetsontwerp beoogt de Belgische wetgever de in het buitenland gelegen onroerende goederen aan eenzelfde fiscale behandeling te onderwerpen als in België gelegen onroerende goederen.