Afbraak en heropbouw bestemd voor verhuur
Voorwaarden
Ingevolge de uitbreiding zal het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw ook van toepassing zijn op aannemingswerken bestaande uit de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning die bestemd wordt voor langdurige verhuur. Daarbij gelden volgende voorwaarden:
- Het afgebroken- en nieuw opgericht gebouw bevinden zich op hetzelfde kadastraal perceel.
- De verhuurder (natuurlijke of rechtspersoon) is zelf opgetreden als bouwheer voor zowel de afbraak- als de oprichtingswerken.
- De bewoonbare oppervlakte van de huurwoning of het -appartement mag niet groter zijn dan 200m² (ook hier zal enkel rekening worden gehouden met de oppervlakte van de woonvertrekken).
- De huurder moet een natuurlijke persoon zijn die zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen in de huurwoning.
- De bouwheer moet de woning gedurende 15 jaar verhuren. Indien de woning intussen verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, zal men het genoten btw-voordeel pro rata temporis moeten terugstorten.
Deze termijn vloeit voort uit de geregistreerde huurovereenkomst of opeenvolgende geregistreerde huurovereenkomsten met de huurders (de huurovereenkomst moet dus niet voor 15 jaar worden afgesloten).
Een tijdelijke leegstand tussen twee huurovereenkomsten in vormt immers geen probleem zolang de verhuurder kan aantonen dat er actief op zoek wordt gegaan naar een huurder.
Wat is er niet mogelijk?
Volgende handelingen blijven uitgesloten van het verlaagd 6% tarief:
- De verkoop van een woning met het oog op de langdurige verhuur door de koper.
Let wel, indien de aanvraag tot het bekomen van een omgevingsvergunning werd ingediend vóór 1 juli 2023, kan de verkoop van een woning met het oog op de langdurige sociale verhuur ingevolge de overgangsmaatregel wel nog met 6% btw voor zover de btw in 2024 opeisbaar wordt (cf. verhuur aan of via een beheersmandaat aan een sociaal verhuurkantoor of erkende huisvestingsmaatschappij).
- Herbestemming naar verhuur van woningen die werden opgericht met het oog op de verkoop
De maatregel heeft evenmin betrekking op de situatie waarin een woning die werd gebouwd om te worden verkocht door degene die ze heeft gebouwd of heeft laten bouwen, geen koper vindt en vervolgens wordt verhuurd. De bouwheer moet -vooraleer de btw op de bedoelde werken opeisbaar wordt - de woning bestemmen voor een langdurende privéverhuur. Dit volgt in eerste instantie uit de voorafgaande verklaring (in principe in te dienen vóór het opeisbaar worden van btw, zie evenwel tolerantie tot 31 maart 2025 voor reeds gestarte projecten), maar moet ook blijken uit de btw-behandeling van de aannemingswerken (6% / niet aftrekbaar bij de investeerder).
- Afbraak en heropbouw van luxewoningen en vakantieverblijven bestemd voor verhuur
Luxewoningen waarvan de totale oppervlakte van de woonvertrekken meer dan 200 m2 bedraagt, komen niet in aanmerking. Daarenboven blijven ook bepaalde werken zoals werken m.b.t. de aanleg van een zwembad of golfbaan uitdrukkelijk uitgesloten van het verlaagd tarief.
Ook vakantieverblijven komen niet in aanmerking omdat de huurder daar geen domicilie neemt.
De vraag stelt zich in deze context of bv. studentenkoten bestemd voor verhuur in aanmerking kunnen komen voor het verlaagd btw-tarief. Strikt genomen zou dit o.i. mogelijk moeten zijn voor zover de studenten ook hun domicilie nemen op hun kot. Studentenkoten die via een onderwijsinstelling worden verhuurd, komen overigens ook in aanmerking voor het verlaagd 6% tarief voor schoolgebouwen.
Inwerkingtreding
De uitbreiding zou in werking moeten treden op 1 juni 2024 (met nog enig voorbehoud van een finale goedkeuring door de Kamer). Voor het indienen van de voorafgaande verklaring wordt een uitstel verleend tot 31 maart 2025. Zodoende kunnen projecten die reeds gestart waren op het ogenblik van de inwerkingtreding van de nieuwe regels alsnog aan de formele voorwaarde voldoen. De vraag stelt zich in deze context hoe deze nieuwe uitbreiding zich zal verhouden tot onder meer de bestaande (overgangs)regelingen en hoe bv. zal omgegaan worden m.b.t. lopende afbraak/heropbouwprojecten waarvan de verhuur”intentie” niet voldoende blijkt uit de feiten.
Bredere toepassing van het verlaagd tarief bij sociale verhuur
Ingevolge de regels die met ingang van 1 januari 2024 in werking zijn getreden, is het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw ook mogelijk voor woningen die langdurig bestemd worden voor sociale verhuur. Zowel een rechtstreekse verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij, dan wel een verhuur via een beheersmandaat aan één van voormelde entiteiten is daarbij mogelijk.
Ingevolge de uitbreiding die met ingang van 1 juni 2024 in werking zou treden, zal de sociale verhuur via een beheersmandaat grotendeels zonder voorwerp worden aangezien de rechtstreekse verhuur dan onder de uitbreiding kan vallen ongeacht of deze al dan niet kadert in het beleid van sociale huisvesting (zolang de huurder zijn domicilie daar neemt).
De verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij blijft na 1 juni 2024 uiteraard wel nog relevant. Daarenboven heeft de regering van de gelegenheid gebruik gemaakt om ook deze optie in een bredere context toe te staan. Meer bepaald zal naast de verhuur aan voormelde organismen, ook de verhuur aan alle andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersonen met een sociaal oogmerk die erkend zijn door de bevoegde overheid, voldoende zijn voor toepassing van het verlaagd tarief. Mogelijk kan dit een belangrijke uitbreiding van de toepassingsgebied van het 6% btw-tarief bekeken, met name indien hiermee ook de entiteiten worden bedoeld die worden opgesomd in rubriek XI van tabel B (o.m. autonome gemeentebedrijven, OCMW’s, intercommunales, …).
