Un immeuble à l’étranger ? N’oubliez pas de le déclarer avant la fin de l’année !

Une discrimination persistante

Actuellement, les revenus des immeubles non donnés en location ou donnés en location à une personne physique (ou morale autre que société) qui ne l’affecte pas à l’exercice de son activité professionnelle sont imposés différemment selon que ces immeubles sont situés en Belgique ou à l’étranger. Là où les revenus des immeubles sont calculés sur base de leur « revenu cadastral » lorsqu’ils sont situés en Belgique, c’est la « valeur locative » du bien (lorsque le bien n’est pas donné en location) ou le loyer réellement perçu et les avantages locatifs (lorsque le bien est donné en location) qui constitue le revenu imposable.

Concrètement, ce régime débouche sur une base imposable plus élevée lorsque l’immeuble se situe à l’étranger, ce qui a été condamné à plusieurs reprises par la Cour de Justice de l’Union européenne (dernier en date, l’arrêt du 12 avril 2018 assorti d’une astreinte par un arrêt du 12 novembre 2020). Pour se conformer aux principes de droit européen, le Gouvernement a donc déposé un projet de loi, adopté le 17 février 2021 par la Chambre des représentants.

Un revenu cadastral désormais également pour les biens immobiliers à l’étranger

Pour éviter de toucher à l’imposition des revenus immobiliers en Belgique, le Gouvernement a dégagé une solution consistant à confier à l’Administration Mesures et Evaluations le soin de déterminer un revenu cadastral également pour les biens détenus à l’étranger par les résidents belges.

Sauf exceptions, sont concernées par ce changement toutes les personnes physiques titulaires d’un droit réel sur un immeuble situé à l’étranger (ainsi que certaines personnes morales soumises à l’impôt des personnes morales). Les sociétés belges ne sont en revanche pas concernées.

Le revenu cadastral belge est fixé sur la valeur locative normale nette au 1^er janvier 1975 (époque de référence correspondant à la dernière péréquation cadastrale en Belgique). À défaut de la connaître, il peut aussi être établi par comparaison à d’autres biens similaires. Et si cette comparaison n’est pas possible, le revenu cadastral est fixé à 5,3% de la valeur vénale normale du bien en 1975. Enfin, la nouvelle loi introduit la possibilité de se baser sur la valeur vénale normale actuelle, à laquelle est appliquée un « facteur de correction » actualisé chaque année.

En ce qui concerne les terrains non bâtis, le revenu cadastral sera de 2 euros par hectare.   

Les impôts étrangers fonciers ne sont plus déductibles de la base imposable dès lors que le revenu cadastral est un revenu net.

Nouvelles obligations de déclaration 

Pour que l’administration puisse établir le revenu cadastral des biens immobiliers situés à l’étranger, le contribuable est tenu de déclarer certaines informations dans un délai imparti :

• L’administration se base sur les déclarations fiscales introduites pour les exercices d’imposition 2020 et 2021 afin de contacter les contribuables qui possédaient un bien immobilier à l’étranger avant le 1^erjanvier 2021.
  
  En principe, les contribuables qui ont déclarés des revenus de biens immobiliers situés à l’étranger dans leur déclaration d’impôt relative aux exercices d’imposition 2020 ou 2021 ont dû recevoir un courrier de l’Administration générale de la Documentation Patrimoniale (ancien « Cadastre ») les invitant à déclarer les informations pertinentes relatives au(x) bien(s) immobilier(s) (soit en ligne via MyMinfin soit en remplissant le formulaire annexé à renvoyer par courrier – le formulaire de déclaration est aussi disponible sur le site du SPF Finances).
  
  Dans tous les cas, le contribuable est tenu de déclarer spontanément le bien qu’il possède à l’étranger auprès de l’Administration, et ce au plus tard pour le 31 décembre 2021.
  
  
• Depuis le 25 février 2021, tous les biens acquis doivent, quant à eux, faire l’objet d’une telle déclaration dans les 4 mois de l’acquisition ou de l’aliénation de ce bien. En ce qui concerne les biens occupés ou donnés en location qui ont été acquis ou aliénés entre 1^erjanvier 2021 et le 24 février 2021, une déclaration similaire aurait dû être introduite au plus tard le 30 juin 2021.
  
  
• Un non-résident qui possède un bien immobilier qui n’est pas situé en Belgique et qui devient résident fiscal belge (et est donc soumis à l'impôt des personnes physiques) doit déclarer qu’il possède ce bien dans les 30 jours à compter de la date à laquelle il devient résident belge.
  
  
• Enfin, une déclaration similaire est obligatoire en cas de survenance de plusieurs évènements : la première occupation ou mise en location d’un immeuble nouvellement construit ou reconstruit, l’achèvement de travaux dits « notables », mais aussi en cas de basculement de l’impôt des sociétés à l’impôt des personnes morales, etc. Attention, une telle déclaration doit, dans les cas précités, être introduite dans les 30 jours.

En pratique

Concrètement, la déclaration doit être introduite, sous peine d’amendes administratives (allant de 250 à 3.000 EUR), auprès de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (voir ci-dessus) dans le délai imparti.

La déclaration est individuelle et une déclaration distincte doit être introduite pour chaque bien détenu à l’étranger. Sont notamment à déclarer : le type de bien (maison, terrain, appartement, etc.), sa situation (adresse, pays, etc.), la proportion de détention dans le bien, la nature du droit réel sur le bien (droit d’usufruit, droit de superficie, etc.), la superficie pour les biens non bâtis, la valeur actuelle pour les biens bâtis (ou si la valeur actuelle n'est pas connue : le prix, la date d'acquisition et le cas échéant la mention des travaux effectués), etc.

Sur cette base, l’administration établira donc le revenu cadastral.

Revenu cadastral par courrier recommandé

L’administration notifie chaque revenu cadastral nouvellement établi. En principe, le revenu cadastral sera disponible d’ici le 1^er mars 2022.  

Cette notification ouvre un délai de deux mois pendant lequel le contribuable peut introduire une réclamation. Le contribuable peut y proposer un nouveau revenu cadastral à l’administration.

Ce nouveau régime entre en vigueur à partir de l’année de revenus 2021 - exercice d’imposition 2022 (déclaration à l’impôt des personnes physiques à introduire l’année prochaine).

Pour tout complément d’information relatif à ce qui précède ou si vous souhaitez notre assistance pour la déclaration de vos immeubles à l’étranger, n’hésitez pas à nous contacter

Amandine Baltus - Associate (amandine.baltus@tiberghien.com)

Gauthier Bonte - Associate (gauthier.bonte@tiberghien.com)