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lundi, 08 mars 2021

Démolition-reconstruction et taux de TVA de 6% – Publication de la circulaire administrative

Nous renvoyons à nos précédentes lettres d’actualité (aux liens suivants (en néerlandais) : lien en lien) concernant la prolongation temporaire du taux réduit de TVA de 6% pour les projets de démolition-reconstruction. 

L’Administration fiscale avait annoncé la publication d’une circulaire administrative en même temps qu'une mise à jour de la liste des FAQ. Cela permettrait de résoudre un certain nombre de points de discussion en suspens concernant l'application du taux réduit.

La circulaire a été publiée sur fisconetplus (lien). En substance, cette circulaire développe les FAQ déjà publiées. Cependant, elle ne répond pas à toutes les questions que nous voyons actuellement dans la pratique.

A titre de mise à jour, vous trouverez ci-après les principales clarifications apportées par la circulaire :

Démolition d’un bâtiment

En principe, pour qu’il s’agisse effectivement de « démolition », le bâtiment doit être entièrement démoli. La circulaire précise qu’une transformation importante peut être assimilée à un projet de démolition/reconstruction.

La circulaire précise par contre que la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble d'habitation, suivie de la reconstruction de ces étages, ne peut pas bénéficier du nouveau régime. Selon nous, il s’agit d'une position singulière qui semble contredire les précédents éclaircissements apportés par le Service des décisions anticipées (voir, entre autres, la décision anticipée n° 2020.0003 du 5 juin 2020, point n° 51). En outre, cela pourrait limiter considérablement l'assimilation d'une rénovation majeure à une démolition/reconstruction.

Les bâtiments annexes et aménagements de jardin ne sont pas exclus du taux de 6 % lors de la vente

Les installations de luxe telles que les piscines et les courts de tennis sont exclues du taux de 6 % pour les ventes de nouvelles maisons/appartements construits après démolition.

La partie du prix qui concerne l'aménagement de sentiers, parcs, jardins et clôtures, qui sont vendus avec le sol attenant, soumis à la TVA, bénéficient par contre bien du taux réduit de la TVA. Il en va de même pour les coûts de livraison avec installation et montage d'une cuisine (armoires et appareils encastrés compris) inclus dans le prix de vente.

Malheureusement, ce principe n'est pas explicitement confirmé pour les places de parking souterraines ou en surface vendues avec les maisons/appartements érigés par démolition et reconstruction. Nous sommes d’avis que le taux réduit devrait également pouvoir s'appliquer lorsque la place de stationnement est vendue avec un logement dans le cadre d'un projet de démolition-reconstruction.

Habitation propre utilisée comme habitation unique à titre principal par son propriétaire

La circulaire contient un certain nombre de précisions utiles concernant la condition d’habitation unique et d’occupation du bâtiment par le propriétaire.

Il est notamment précisé que le fait d’avoir un droit de nue-propriété sur un autre bien exclut l'application du taux de 6 %. Ainsi, si le constructeur ou l'acheteur a obtenu la nue-propriété d'un autre bien par le biais d'une donation par exemple, l'achat d'un nouveau bien ne peut être soumis au taux de 6 %. Une exception est cependant faite pour les situations où la nue-propriété a été acquise par héritage.

Il n'y a pas de problème si, après l'occupation d'un logement acheté sous le régime de la TVA de 6 %, la pleine propriété ou des droits réels démembrés sont acquis sur un autre logement, quand c’est par héritage. Ceci est considéré comme un cas de force majeure.

La circulaire contient également un certain nombre d'exemples utiles de ce qui peut être considéré comme un cas de force majeure où le bénéfice du taux de 6 % n’est pas remis en cause. Il s'agit notamment du divorce, des raisons médicales, du déménagement pour des raisons professionnelles et de la destruction totale de l’habitation par suite d’un incendie par exemple.

Achat dit fractionné de la nue-propriété/usufruit

L'achat fractionné, par lequel, par exemple, les parents achètent l'usufruit d'une maison ou d'un appartement et les enfants la nue-propriété, est fréquent dans la pratique. Sur ce point, la circulaire confirme désormais explicitement que l'achat de l'usufruit par les parents peut être soumis au taux de TVA de 6%, pour autant que toutes les conditions fixées à cet effet soient satisfaites.

Les greniers et sous-sols non aménagés pour l'habitation ne sont pas pris en compte pour déterminer la « superficie habitable »

La mesure du taux réduit est réservée aux maisons, appartements ou unités d'habitation d'une surface habitable maximale de 200 m² (sauf s'ils sont destinés à la location à long terme dans le cadre d'une politique sociale). L'exposé des motifs et les FAQ précisaient déjà que pour le calcul de cette surface maximale, seules les surfaces habitables devaient être prises en compte, mesurées à partir de et jusqu'aux côtés intérieurs des murs en élévation.

La circulaire précise que sont considérés comme des « pièces d’habitation » : les cuisines, salons, salles à manger, chambres à coucher, greniers et caves habitables, salles de loisirs, salles de jeux pour enfants et toutes les autres pièces destinées au logement, à condition que ces pièces aient une surface minimale de 4 m² et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du sol. Toutes les pièces utilisées à des fins professionnelles sont également considérées comme des pièces d'habitation.

Les pièces suivantes ne sont par contre pas considérées comme des « pièces d’habitation » : les garages, salles de bains, toilettes, buanderies, escaliers, débarras, couloirs, ainsi que les caves et greniers inhabitables.

La circulaire confirme désormais clairement que la surface d'une cave ou d'un grenier ne sera comptabilisée que si elle est destinée à l'habitation ou a été aménagée comme telle.

Moment auquel introduire la déclaration de préférence et ses conséquences

La règle de base est que la déclaration de préférence pour bénéficier du taux réduit doit être présentée avant le moment où la TVA devient exigible (en principe, la TVA est due à la date de la facture). Bien que la circulaire ne le précise pas noir sur blanc, il semble que le fait de soumettre la déclaration après la première facture signifie en principe que le taux réduit de TVA ne peut plus être appliqué, même pour les factures émises ultérieurement.

Un régime transitoire est prévu pour les projets de démolition-reconstruction en cours pour lesquels la TVA est déjà due avant le 1er janvier 2021 (art. 1quater, § 1 et 2 A.R. n° 20). Pour ces projets en cours, la déclaration peut encore être soumise jusqu'au 31 mars 2021 au plus tard. Une seconde exception concerne les ventes sur plans d'un logement réalisé par démolition-reconstruction (art. 1quater, § 3 A.R. n° 20). Pour ces ventes, la déclaration de préférence peut encore être présentée jusqu'à l'achèvement provisoire du logement (la date du 31 mars 2021 n'est pas pertinente dans ce cas-ci). Veuillez noter que dans ces deux situations, le taux réduit ne peut être appliqué qu'à la TVA devenue exigible après le dépôt de la déclaration de préférence.

Il est donc extrêmement important d’introduire la déclaration avant l'émission d'une facture.

Facturation obligatoire

Tant pour la facturation des travaux à façon que pour les ventes soumises au taux de TVA de 6%, la facture doit en principe contenir tous les éléments pertinents justifiant l'application du taux réduit. Si nécessaire, le numéro de référence de la déclaration de préférence soumise peut y être mentionné (via MyMinfin).

Étant donné que, pour des raisons techniques, il n'est pas possible de mettre immédiatement à disposition la preuve de l'introduction via le site web MyMinfin sous la rubrique « Mes documents », il suffit que les contrats de vente conclus jusqu'au 31 mars 2021 incluent le contenu de la déclaration sur la facture émise par le vendeur. Le contenu de la déclaration n'a donc pas besoin d'être inclus dans le contrat ou l'acte authentique.

Comme annoncé en introduction de la présente lettre d’informations, un certain nombre de points de discussion importants ne sont pas abordés dans la circulaire. Nous pensons notamment aux points suivants :

  • La problématique des ventes fractionnées et la question de comment le « transfert de propriété » des bâtiments existants lors de la constitution d’un droit de superficie par le propriétaire foncier au bénéfice d’une société de construction doit être traité pour l’application du taux réduit de 6 % (faut-il prévoir le paiement d’une redevance pour les bâtiments ? Peut-on recourir à une mobilisation anticipée ? ...). Cela nous amène à nous demander si tout cela est pertinent pour l'application du taux de 6 %, car il est clair, en fait et en droit, que la démolition et la reconstruction seront effectuées entièrement aux frais de la société de construction (la superficiaire), sous sa responsabilité et qu’elle en assumera tous les risques.

  • L'application du taux de 6 % dans le cas de grands projets de construction dans lesquels différents bâtiments sont construits sur différentes parcelles cadastrales reliées ou non entre elles de manière fonctionnelle, et la réalisation de projets de lotissement plus importants dans de nouvelles parcelles chevauchant d’anciennes parcelles sont créées. La question est de savoir si pour ces grands projets l’application du taux de 6 % doit être évalué par construction/nouvelle parcelle ou s'ils peuvent être considérés comme une seule unité fonctionnelle et en conséquence bénéficier pour la totalité du taux de 6 %.

  • Aucune précision n'est donnée quant à l'application du taux de 6 % sur les travaux d'infrastructure facturés à l'acheteur d'une maison construite par démolition-reconstruction. Nous sommes d’avis qu’il ne devrait pas y avoir de discussion sur ce point, à condition qu'il soit clair que ces coûts font partie du prix de vente, qu'ils soient facturés séparément ou non.

En cas de question ou de remarque, n’hésitez pas à contacter un membre de l’équipe TVA du cabinet Tiberghien.

Stijn Vastmans - Associé (stijn.vastmans@tiberghien.com)

Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)

Justine Smeets - Associate (justine.smeets@tiberghien.com)

 
 
 
 
 
 
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