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lundi, 31 août 2020

Passer les vacances dans son propre pays et l’achat d’une seconde résidence à la côte : position fédérale modifiée

La recommandation de passer ses vacances dans son propre pays a fait considérablement augmenter la demande en résidences secondaires à la côte1.  De tels achats immobiliers évoquent sans aucun doute la technique fiscalement avantageuse de « l’achat scindé ». Technique fort appréciée, mais toute aussi discutée, tel que le démontre l’évolution des positions administratives tant au niveau fédéral, que flamand au fil des années.2 La situation ne semble pas s’être fixée même suite à l’intervention du Conseil d’Etat il y a deux : une position fédérale (légèrement)3 amendée s’applique aux achats scindés effectués à partir du 1er août 2020 en Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne. 

En guise de rappel : l’achat scindé

Les parents acquièrent l’usufruit viager d’un appartement à la mer et leur fils en acquiert la nue-propriété. Au décès du parent survivant, l’usufruit s’éteint et revient au fils nu-propriétaire. Le fils devient plein propriétaire de l’appartement sans que des droits de succession ne soient dus, en principe. « En principe » car par l’application d’une fiction juridique du code4, de tels achats scindés sont considérés constituer un legs en pleine propriété provenant de la succession des parents (et donc soumis aux droits de succession), sauf à démontrer que l’acquisition par le fils ne renferme pas une donation « déguisée ». En d’autres termes, il doit pouvoir être démontré que le fils a acquis la nue-propriété à la suite d’une donation « manifeste ».

Dans la pratique, le fils (par hypothèse majeur5) ne disposera pas des liquidités suffisantes pour acheter la nue-propriété de l’appartement. Il recevra donc les fonds nécessaires par donation de ses parents. Quand est-il donc question de donation « manifeste » permettant de renverser la présomption de donation déguisée ? Cette question est primordiale d’un point de vue fiscal car cette fiction juridique joue de manière illimitée dans le temps donc également au-delà de la période suspecte de 3 ans  et également dans le cas où le nu-propriétaire cède le bien immobilier par la suite à un tiers.6

Une donation antérieure non enregistrée peut aussi servir de preuve contraire

Le Conseil d’Etat a jugé, dans son arrêt du 12 juin 2018, que ni la loi, ni les travaux parlementaires ne requièrent que la donation soit enregistrée (avec la perception de droits d’enregistrement) pour qu’elle puisse constituer la preuve contraire d’une donation « déguisée »7. Ainsi, même l’hypothèse où les fonds sont préalablement donnés au fils devant notaire étranger sans enregistrement, par don manuel ou par don bancaire, et qu'il paie la nue-propriété au moyen de ces fonds, est dorénavant acceptée dans les trois régions comme preuve contraire de la donation « déguisée ».

Nouvelle position fédérale

La position fédérale précise à ce sujet que « Dès que l'acquéreur de la nue-propriété peut prouver qu'il était propriétaire des fonds à la suite d’une donation et qu'il a effectivement affecté ces fonds au paiement de sa part dans le prix dans lacquisition visée par larticle 9 C.succ., il est de moindre intérêt de savoir depuis combien de temps ces fonds lui ont été donnés par lacquéreur de lusufruit, dans cette hypothèse, l'article 9 du Code des droits de succession n'est pas applicable. »8

Pour les résidents de la Région de Bruxelles-Capitale et de la Région wallonne, les achats effectués à partir du 1er août 20209 sont soumis à un certain nombre de conditions complémentaires, concernant principalement le caractère « préalable » de la donation :

1. Exigence de donation préalable de la totalité du montant à payer par le nu-propriétaire avant la signature de l’acte sous seing privé (en pratique généralement un compromis) dès qu’un paiement est prévu dans l’acte sous seing privé:

« Dès que le paiement d'une somme (acompte, garantie ou autre) est prévu dans l'acte sous seing privé signé préalablement à l'acte authentique, c’est la date de cet acte sous seing privé qui est le moment déterminant, même si l’acquisition est effectuée sous condition suspensive. Cela signifie que le montant total à payer par le nu-propriétaire doit avoir été donné avant la signature de cet acte sous seing privé, même, par exemple, dans les cas où :

- cette somme (acompte, garantie ou autre) est payée en totalité par l'acquéreur de l'usufruit tandis qu'elle est ensuite déduite de la part propre de l'usufruitier dans le prix de vente,
- cette somme (acompte, garantie ou autre) n'est, finalement, pas déduite du prix à payer. »

La décision vise « le montant total à payer par le nu-propriétaire ». Cela signifierait donc – sur la base d’une lecture littérale - que si le nu-propriétaire a économisé une partie du prix, le donateur doit néanmoins faire donation à l'avance de la totalité du prix de la nue-propriété, ce qui ne semble pas être le but recherché. 

 

2. Une présomption de simultanéité et par conséquent, application de la fiction juridique en cas de simultanéité entre (l’exécution de) la donation par les usufruitiers au nu-propriétaire et le paiement par le nu-propriétaire:

« En cas de simultanéité de (l'exécution de) la donation et du paiement, l'article 9 du Code des droits de succession reste applicable. C'est, par exemple, le cas lorsque, avant l’acte authentique d’acquisition (hypothèse où aucun payement n’était prévu dans l’acte sous seing privé préalable à l’acte authentique), un acte authentique de donation est passé dans lequel on stipule que l’exécution de la donation aura lieu au moment de la passation de l'acte authentique d'acquisition et que l'usufruitier paie à ce moment-là pour le compte du donataire (nu-propriétaire), soit, autre exemple, que l’acte authentique de donation est passé juste avant la passation de l’acte authentique d’acquisition. »

Cela signifie-t-il que si la donation précède immédiatement l'acte authentique d'achat (voir le passage souligné), la clause de fiction s'appliquerait toujours ? Cela semble être en contradiction avec le passage de la décision susmentionné.  

 

3. Présomption de simultanéité à défaut de preuve de l’antériorité d’une donation:

« En cas de défaut de preuve de l’antériorité de la donation, il y a lieu de présumer la simultanéité des opérations, ce qui renforce leur caractère de libéralité. »

Cette version de la décision ne précise cependant pas comment démontrer l’antériorité de la donation10.

Appréciation

Celui qui pensait que la situation serait apaisée après l’intervention du Conseil d’Etat s’est donc leurré. Non seulement l'administration - en l'occurrence l'administration fédérale - continue à ajouter des conditions à la loi, mais en outre le projet de loi rendant obligatoire l’enregistrement des actes notariés étrangers aura également un impact.

Concrètement, cela signifie que les parents/résidents fiscaux de la Région de Bruxelles-Capitale et de la Région wallonne devront, dans de nombreux cas, faire donation de la totalité du montant à payer par le nu-propriétaire avant la signature du compromis, vu que généralement le paiement d’un acompte est prévu dans le compromis. Se contenter de donner le montant au pro rata que le nu-propriétaire devra payer lors de la signature du compromis, et donner ensuite le solde du prix d’achat au pro rata ne suffira pas. En principe, cela impliquera alors également que « ce qui est donné est donné » même dans l’hypothèse où le compromis ne serait pas signé pour l’une ou l’autre raison.  

La loi requiert toutefois uniquement que l’opération ne constitue pas une donation « déguisée ». S’il est démontré que la donation a précédé le paiement du prix, la preuve contraire semble bien être rapportée. L'administration fédérale réintroduit donc des conditions qui ne sont pas prévues par la loi.

La Région flamande n’a actuellement publié aucune position spécifique relative à l'achat scindé de biens immobiliers. Espérons que l'administration fiscale flamande sera plus raisonnable dans ce domaine que l’administration fédérale.

L’achat scindé reste donc un sujet à traiter avec attention, d'autant plus que le domicile fiscal est déterminant en cas de décès. Par conséquent, si un résident de Hasselt achète un appartement à la côte en 2020 selon la technique de l’achat scindé et qu’il décède 10 ans plus tard en tant que résident bruxellois, la législation et la position fédérales (par exemple en ce qui concerne la donation du prix d'achat total préalablement à la signature du compromis dans le cas où celui-ci prévoit un paiement) s'appliqueront. Il apparaît donc une fois de plus qu’il est important de conserver les preuves (par exemple des relevés bancaires) afin de pouvoir démontrer ultérieurement que le nu-propriétaire a payé sa part avec ses propres fonds.

Enfin, la technique de l’achat scindé peut être utilisée non seulement pour l'achat de biens immobiliers en Belgique mais également pour l’achat de résidences secondaires à l’étranger, bien que dans ce dernier cas, il conviendra de tenir compte de la législation et de la fiscalité étrangères. Tenant compte de cela, d’autres techniques d’achat pourraient s’avérer plus appropriées pour l’acquisition de résidences secondaires à l’étranger.

 

La rédaction de cet article a été clôturée le 31/07/2020 - Cet article a été précédemment publié sur www.taxwin.be.

 

Murielle Gijbels - Counsel (murielle.gijbels@tiberghien.com)

Amandine Baltus - Associate (amandine.baltus@tiberghien.com)

Olivia Herbert - Associate (olivia.herbert@tiberghien.com)


1 Voir notamment: https://www.standaard.be/cnt/dmf20200729_97907495

2 Voir notamment récemment à ce propos O. HERBERT, “Keerpunt in de saga van de gesplitste aankoop en inschrijving. Eindelijk duidelijkheid?”, VIP 2020, 1, 28-36.

3 Voir Rep RJ S09/06-07 – voir version novembre 2019 et version 07/07/2020 (1)

4 Article 9 C. Succ. / article 2.7.1.0.7 CFF (VCF)

5 En cas d’achat de la nue-propriété par un fils mineur, l’autorisation du juge de paix est requise. Nous n’entrons pas dans les détails de cette hypothèse.  

6 Gand 4 février 2020, https://belastingen.vlaanderen.be/20200204-toepassing-fictieartikel-9-w-succ-thans-art-27107-vcf-bij-gesplitste-aankoop-onroerend-goed.

7 Arrêt du Conseil d’Etat du 12.06.2018 dans l’affaire A. 219.405/XIV-37.059.

8 Rep RJ S9/06-07 – version 07/07/2020 (2).

9 Rep RJ S9/06-07 – version 07/07/2020 (2).

10 Voir Rep RJ S09/06-07 – version novembre 2019.

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