Verlaagde tarieven bij Erfgoedschenking en -verkoop

Sinds vele jaren bestaan er ook premies om de eigenaars bij het behoud en beheer van beschermd onroerend erfgoed financieel te ondersteunen. Daarbij komt nu ook een fiscale stimulans in de Vlaamse codex fiscaliteit, door een decreet van 21 april 2017 [1].

Verlaagd tarief bij schenkingen

Bij de schenking van een onroerend goed bedraagt de belasting in principe 3 tot 27% in rechte lijn en tussen partners, en 10 tot 40% tussen andere personen.

Gaat het om een beschermd monument, dan zijn voortaan de tarieven voor schenking van onroerend goed met energetische renovatie toepasselijk [2] en die zijn behoorlijk lager: van 3 tot 18% in rechte lijn en tussen partners, en van 9 tot 31% tussen andere personen [3].

De voorwaarden hiervan te genieten zijn:

• Dat het gaat om de geheelheid in eigendom van de onroerende goederen [4];
• Dat binnen de vijf jaar na te schenkingsakte het verschil geïnvesteerd wordt “in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten [5] die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken en -elementen van het beschermde monument, vermeld in artikel 2.1, 16°, van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013”. Het gaat hier over een “monument dat voorlopig of definitief beschermd is overeenkomstig hoofdstuk 6” van dat decreet. Een voorlopige bescherming is dus voldoende;
• De werken dienen opgenomen te zijn in een goedgekeurd beheersplan, dat geldig is bij de aanvang ervan. Het beheersplan moet opgemaakt zijn, overeenkomstig hoofdstuk 8 van het Onroerenderfgoeddecreet, en goedgekeurd door het bevoegde agentschap.

Het verlaagd tarief inzake schenkbelasting is echter niet onmiddellijk van toepassing, maar wordt teruggegeven [6].

Het abattement voor gehandicapten [7] en voor begiftigden die minstens drie kinderen in leven hebben van minder dan 21 jaar [8] blijft in dat geval behouden [9]. Men zal er bij de berekening van de teruggave dus van uitgaan dat het volledige bedrag aan schenkbelasting betaald werd, zonder toepassing van deze abattementen.

Het bedrag dat geïnvesteerd moet worden (het verschil tussen beide schenkbelastingen dus) is inclusief btw [10].

Voor gewone schenkingen aan bepaalde openbare instellingen, en ook voor vzw’s, private stichtingen en stichtingen van openbaar nut is een verlaagd tarief van 5,5% voorzien. Hier wordt het tarief verlaagd tot 3%, onder dezelfde voorwaarden [11].

Bij een schenking onder opschortende voorwaarde geldt de datum van de vervulling van de voorwaarde als datum van de akte [12]. Als in eenzelfde akte zowel beschermde monumenten als andere onroerende goederen geschonken worden, worden de beschermde monumenten geacht eerst geregistreerd te zijn. Dit is belangrijk voor de berekening van het progressievoorbehoud.

Er kan dan voor deze werken geen beroep meer gedaan worden op een erfgoedpremie [13].

De partijen moeten in de akte, of een vermelding onderaan de akte, verklaren dat het geschonken onroerend goed een beschermd monument is en dat zij toepassing vragen van artikel 2.8.4.4.1 [14].

Teruggave

De teruggave van schenkbelasting gebeurt met de gewone procedure, of voorwaarde dat de begiftigden een verzoek tot teruggave indienen uiterlijk zes maanden na het vijfde jaar na de datum van de schenkingsakte. De partijen moeten een attest verkrijgen waaruit blijkt dat aan de voorwaarden voor de verlaging voldaan is [15]; dit wordt afgeleverd door het agentschap bevoegd voor het onroerend erfgoed, rechtstreeks aan de Vlaamse belastingdienst met afschrift aan de begiftigden [16].

Het recht op teruggave vervalt als het monument vervreemd wordt onder de levenden binnen de vijf jaar na de datum van de schenkingsakte, en vooraleer de werken uitgevoerd zijn [17].

Half tarief bij verkoop

Bij verkoop van een beschermd monument bedraagt het verkooprecht in principe 10% in Vlaanderen, en 5% bij toepassing van het klein beschrijf [18]. Deze rechten zullen gehalveerd kunnen worden als de koper een aantal investeringsverplichtingen naleeft. Ook hier gelden dezelfde voorwaarden zoals bij schenking. De koper moet dus het voordeel, dus 5% of 2,5% van de prijs of verkoopwaarde, investeren in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van de erfgoedkenmerken en -elementen van het beschermde goed. Het moet bovendien gaan om werken die opgenomen zijn in het beheersplan dat door het agentschap goedgekeurd is. Voor die werken kan ook geen beroep gedaan worden op de erfgoedpremie [19].

Bij verkoop gaat het dus blijkbaar niet om een teruggave, maar om een onmiddellijke vermindering van het recht.

Dit is iets waar de leden van de commissie zich blijkbaar niet altijd van bewust waren: zo zegde de heer Bart Caron bij de besprekingen [20]: “Om de helft van de registratierechten terug te krijgen, moet het al om een groot pand gaan en de potentiële kosten aan dergelijk beschermd monument zijn zeer hoog.”. De minister-president reageerde hier niet op in zijn antwoord. Welnu, als het om de helft van de registratierechten gaat, is blijkbaar het verkooprecht bedoeld. En daar gaat het niet om een teruggave, maar om een onmiddellijke vermindering.

In de memorie van toelichting staat wel correct: “Het verkooprecht, geheven bij verkoop van beschermde monumenten, zal gehalveerd kunnen worden, mits het naleven door de koper van een aantal investeringsverplichtingen.” En verder: “Ook de schenkbelasting voor beschermde monumenten kan verminderd worden. […] Om van deze vermindering te kunnen genieten, moet de begunstigde na verloop van vijf jaar aantonen dat de voorwaarden van het voordeel vervuld zijn. […] Vervolgens wordt door de Vlaamse Belastingdienst het bekomen voordeel terugbetaald aan de belastingplichtige.”

“Van deze vermindering”, dus van de vermindering inzake schenkbelasting, niet van de vermindering van het verkooprecht.

Verklaring in de akte

De partijen moeten in de akte van aankoop om de toepassing vragen van het verlaagd tarief [21]. In die verklaring moet ook melding gemaakt worden:

• van het goedgekeurde beheersplan met opgave van de referentie en de datum van goedkeuring. Als het nog niet is opgemaakt en goedgekeurd op het moment van het verlijden van de akte van verkrijging, moeten zij verklaren dat er een beheersplan opgemaakt zal worden als vermeld in artikel 8.1.1 tot en met 8.1.3 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 [22];
• van het feit dat partijen kennis hebben van artikel 10.5.2 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juni 2013.

In dit artikel 10.5.2. van dit Onroerenderfgoeddecreet (dat ook wordt ingevoegd door het nieuwe decreet) wordt gesteld dat de verlaging van het verkooprecht geacht wordt toegekend te zijn als subsidie, en dat de verkrijgers uiterlijk binnen de zes maanden na het verstrijken van de termijn van vijf jaar de facturen en andere gegevens aan het agentschap moeten bezorgen waaruit blijkt dat voldaan is aan de voorwaarden voor de verlaging. Het agentschap stelt daarvoor een modelformulier ter beschikking op zijn website. Elke vervreemding onder levenden van het monument heeft tot gevolg dat de verkrijgers de verkregen subsidie moeten terugbetalen [23]. Bij terugbetaling is de wettelijke intrest verschuldigd, berekend vanaf de authentieke akte van verkrijging.

Terugverdieneffect

De Vlaamse regering verwacht hiervoor een zeker terugverdieneffect. Beschermde monumenten zullen daardoor sneller verkocht worden, en langdurige leegstand en verval kunnen zo vermeden worden. Aangezien voor de werken waarvoor het belastingvoordeel wordt toegekend geen erfgoedpremie meer kan verkregen worden, moeten ook niet gewacht worden op de toekenning van die premie om de werken te starten. Dit kan een positieve invloed hebben op de fysieke toestand van het beschermde erfgoed en de kostprijs van hoogdringende werken [24].

Fictieve subsidie

Het bedrag van het bekomen schaalvoordeel wordt dus omgezet in een fictieve subsidie in het Onroerenderfgoeddecreet. Daardoor verloopt de toezicht en de opvolging ervan via dit decreet en via het betrokken agentschap. Na vijf jaar moet de begunstigde met een attest aantonen dat de voorwaarden voor het voordeel vervuld zijn, waarna hij om een teruggave kan vragen [25].

De beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten moeten opgenomen zijn in een goedgekeurd beheersplan. Als dat beheersplan nog niet is op het ogenblik van de aankoop of schenking, kan de koper of begiftigde het beheersplan nog opmaken, en laten goedkeuren. Als er een beheersplan bestaat, dat afloopt in de termijn van vijf jaar, kan hij kiezen: ofwel de investeringen koppelen aan bestaande beheersplan mits start van de werken vooraleer dit plan afloopt, ofwel een nieuw beheersplan opmaken en ter goedkeuring voorleggen [26].

Niet inzake erfbelasting

In zijn advies van 26 oktober 2016 wees de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening – Onroerend Erfgoed (SARO)[27] erop dat de regeling geen vermindering van erfbelasting omvatte, en dat hij de nochtans wenselijk achtte.

In reactie hierop vermeld de memorie van toelichting enkel dat de redenen waarom het verminderen of vrijstellen van erfbelasting geen voorkeursoptie is, opgenomen zijn in de conceptnota “fiscale stimulansen onroerend erfgoed” van 18 december 2015 [28]. Helaas wordt er niet verwijzen naar bepaalde bladzijde, en wij vonden in de tekst (p. 31) dan ook alleen een verwijzing naar de bestaande regeling over de inbetalinggeving van kunst voor de successierechten, maar geen reden waarom voor erfgoed niet aan een vrijstelling van erfbelasting wordt gedacht.

Uitgesteld voordeel

Dezelfde adviesraad stelde ook vast dat het voor vele kandidaten niet echt stimulerend zal werken dat het fiscale voordeel pas na vijf jaar verkregen kan worden. De regering antwoordde hierop dat het fiscaal voordeel verkregen kan worden zodra aan de voorwaarden voldaan is; het is dus in het belang van de begunstigde om aan deze voorwaarden zo snel mogelijk te voldoen [29].

Niet voor vruchtgebruik

De Raad van State vestigde de aandacht op het feit dat de geheelheid in eigendom van het beschermde monument overgedragen moet worden. De Raad vond het niet evident dat het voordeel bij overdracht van blote eigendom wel genoten kan worden, en bij een overdracht van vruchtgebruik niet. In het eerste geval staat de blote eigenaar naar immers niet in voor de investering in het erfgoed, terwijl de vruchtgebruiker die de belasting verschuldigd is, en de handelingen wel verricht of laat verrichten, het voordeel niet krijgt [30].

De regering antwoordde dat de voorwaarden gelijklopend is met de regeling voor het klein beschrijf (artikel 2.9.4.2.1 van de codex fiscaliteit) en van het appartement in het verkooprecht (artikel 2.9.3.0.2 van de codex fiscaliteit), en dat het de bedoeling was om de eigenaar aan te moedigen om in zijn goed te investeren. Alleen verkrijgingen met een duurzaam karakter worden dus aangemoedigd, en dat is wel het geval bij verkoop van bloot eigendom, niet bij verkrijging van vruchtgebruik [31].

Berekening van het voordeel bij schenkingen

Bij verkooprecht is de berekening van het voordeel eenvoudig: 5% of 2,5%. Bij schenkingen is dat niet zo eenvoudig. In het commissieverslag [32] gaf de minister-president het voorbeeld van de aankoop van een woning van € 300.000. Het voordeel bedraagt hier € 30.000 - € 15.000 = € 15.000.

Hij gaf aan dat de besparing bij een schenking van € 350.000 in rechte lijn en tussen partners € 9000 bedraagt, tussen andere personen € 10.500.

De berekening klopt. In rechte lijn is het normale tarief € 31.500 op een dergelijke schenking, in de veronderstelling althans dat men met “schenking” de overdracht bedoeld van één schenker aan één begiftigde. Als twee ouders immers schenken aan twee kinderen, dan gaat het om vier schenkingen. Het verlaagd tarief bedraagt € 20.500, en het voordeel is dus inderdaad € 9000.

In de zijlijn is het normaal tarief op een schenking van € 350.000 gelijk aan € 65.000, en het verlaagd tarief vier € 5.500. Het voordeel is dus inderdaad € 1.500.

Bij een schenking van € 500.000 bedragen de voordelen respectievelijk € 19.500 en € 21.000; bij een schenking van € 1.000.000 bedraagt het voordeel respectievelijk € 64.500 en € 66.000.

Schematisch:

Enkele bedenkingen

1. Het is goed, vooreerst, dat monumenten de nodige aandacht vanwege de overheid genieten. Er bestaan echter verschillende aanmoedigingsystemen: premies, verminderingen inzake inkomstenbelasting, en nu ook verminderingen inzake registratiebelasting. De belangrijkste belasting, de erfbelasting, wordt echter niet verminderd, zonder dat hiervoor enige uitleg wordt gegeven. Het zou goed zijn, zoals de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening – Onroerend Erfgoed had aangegeven, om ook dat eens te bekijken.
2. Het voordeel is niet te verwaarlozen. 5% op een investering is een belangrijk bedrag. Ook bij schenkingen bedraagt het verschil al vlug 2% tot 6,5% van de investering. Het is dus de moeite om te kijken of men aan de voorwaarden kan en wil beantwoorden, of dat men liever van de subsidieregeling geniet.
3. Bij de schenkbelasting dient men de belasting voor te schieten, en krijgt men ze pas terug nadat de investeringen gedaan zijn. Bij het verkooprecht krijgt men onmiddellijk de vermindering, en wordt na gevorderd indien de voorwaarden niet voldaan zijn. Hiervoor wordt geen enkele verantwoording gegeven. De begiftigde zal dus moeten lenen, indien hij niet over de voldoende middelen beschikt, en toch is de maatregel precies voor dergelijke personen bedoeld.

Rik Deblauwe

26 juni 2017

Dit artikel verscheen eerder op www.lexfin.be (23/06/2017).

[1] Decreet van 21 april 2017 houdende wijziging van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, wat betreft de vermindering van het verkooprecht en de schenkbelasting voor beschermde monumenten, B.S. 4 mei 2017. Het is het vijfde decreet inzake registratie- en erfbelasting sinds de overheveling van de teksten naar de Codex. De vorige decreten waren van 3 juli 2015, 17 juli 2015, 18 december 2015, en 23 december 2016.

[2] Artikel 2.8.4.3.1., § 1, eerste lid

[3] Art. 2.8.4.4.1 § 1 van de Vlaamse codex fiscaliteit, nagenoemd “de codex”.

[4] Raad van State had hier opmerkingen over, zoals we verder zullen zien.

[5] We noemen deze hierna “de werken”

[6] overeenkomstig het nieuwe artikel 3.6.0.0.6 § 1/3 van de codex.

[7] artikel 2.8.3.0.4

[8] Artikel 2.8.5.0.1

[9] artikel 2.8.4.4.1 § 1, 2^e lid, zoals ingevoegd door het nieuwe decreet.

[10] Art. 2.8.4.4.1 § 2.

[11] Art. 2.8.4.4.1 § 3.

[12] Art. 2.8.4.4.1 § 5.

[13] Art. 2.8.4.4.1 § 6.

[14] Art. 3.12.3.0.1 § 1, 5°.

[15] Art. 3.6.0.0.6 § 1/3, eerste lid.

[16] Art. 10.5.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, zoals gewijzigd door artikel 3 van het besproken decreet.

[17] Art. 3.6.0.0.6 § 1/3, tweede lid.

[18] Artt. 2.9.4.1.2 en 2.9.4.2.1.

[19] memorie van toelichting, Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 3.

[20] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 2, p. 7

[21] Art. 3.12.3.0.1 § 1, 4°, zoals gewijzigd door art. 9 van het nieuwe decreet.

[22] Art. 3.12.3.0.1 § 3, 5^e lid, zoals ingevoegd door artikel 9 van het nieuwe decreet.

[23] ook hieruit blijkt dat, bij een verkoop, het verlaagd tarief onmiddellijk genoten wordt, en dat dus niet om een teruggave gaat zoals bij een schenking.

[24] Ibidem, p. 4.

[25] hier is blijkbaar de schenkbelasting bedoeld.

[26] memorie van toelichting, Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 5.

[27] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 28 en besproken in de memorie van toelichting, zelfde document, p. 6.

[28] http://docs.vlaamsparlement.be/docs/stukken/2016-2017/g1057-1.pdf . In deze nota zijn we wel een aantal interessante opmerkingen, o.m.: “In het Vlaamse beleid heeft ‘cultureel erfgoed’ een afwijkende betekenis. Cultureel erfgoed slaat hier enkel op het roerend en immaterieel erfgoed, en dus niet op onroerend erfgoed. Onroerend erfgoed is een gewestmaterie, cultureel erfgoed is een gemeenschapsmaterie.” (p. 7)

[29] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 7. Ook hier had de regering wel eens kunnen verwijzen naar het verschil tussen de schenkbelasting (waar het inderdaad om een uitgesteld voordeel gaat) en het verkooprecht (waar het voordeel onmiddellijk wordt toegekend).

[30] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 50 noot 6.

[31] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 1, p. 9.

[32] Doc. 1057 (2016-2017) – Nr. 2, p. 5.