Huidig regime
De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw. Er bestaan echter een aantal uitzonderingen op deze vrijstelling waaronder het aanbieden van gemeubeld logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verschaft. Deze diensten zijn bijgevolg belast met btw, maar kunnen in principe genieten van een verlaagd btw-tarief van 6%. Daarenboven kan ook de btw op de inkomende kosten volledig in aftrek worden gebracht.
Een btw-belaste verhuur van gemeubeld logies is op heden niet beperkt tot de echte hotels en motels, maar wordt door de administratie ook aanvaard voor soortgelijke inrichtingen die systematisch aan elke klant voor een globale prijs gemeubeld logies ter beschikking stellen en, naast het onthaal ter plaatse (fysiek of digitaal), ten minste één van de volgende bijkomende diensten verrichten: schoonmaakdiensten, het verstrekken en het vervangen van het huishoudlinnen of het aanbieden van ontbijt.
In de praktijk worden op grond van deze administratieve richtlijnen tal van appartementen btw-belast verhuurd (zogenaamde aparthotels) en zijn er ook bepaalde residentiële voorzieningen (bijvoorbeeld voor bejaarden) waarbij gemeubeld logies op btw-belaste wijze wordt verhuurd.
Vooropgestelde wijziging
De regering wil de uitzondering op de btw-vrijstelling voor gemeubeld logies aanzienlijk beperken. In de eerste plaats was het de bedoeling om de btw-belaste verhuur van studentenkamers niet meer mogelijk te maken, maar na fundamentele opmerkingen van de raad van state werd dit opengetrokken naar alle vormen van gemeubeld logies dat voor een langere termijn (3 maanden of meer) wordt verhuurd. In het wetsontwerp wordt meer bepaald voorgesteld om de uitzondering als volgt te formuleren:
“- het verschaffen, voor een periode van minder dan drie maanden, van gemeubeld logies in hotels, motels en inrichtingen met een soortgelijke functie waar gewoonlijk aan betalende gasten onderdak wordt verleend voor een periode van minder dan drie maanden, tenzij die inrichtingen geen van de volgende nauw samenhangende diensten verrichten: instaan voor het fysiek onthaal van de gasten, de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, wanneer het gemeubeld logies wordt verstrekt voor een periode van meer dan een week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week, en het dagelijks verschaffen van het ontbijt, door de exploitant van het logies of door een derde voor zijn rekening;”.
Met andere woorden, alles wat voor een periode van 3 maanden of langer wordt verhuurd, zal principieel onder de btw-vrijstelling vallen. Wanneer gemeubeld logies voor een periode van minder dan 3 maanden wordt verhuurd, moet een onderscheid worden gemaakt: voor de echte hotels en motels zal de terbeschikkingstelling sowieso btw-belast zijn terwijl dit voor de ‘soortgelijke inrichtingen’ slechts btw-belast zal zijn indien minstens één van de volgende dienste wordt verleend: instaan voor het fysiek onthaal van de gasten, de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, wanneer het gemeubeld logies wordt verstrekt voor een periode van meer dan een week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week, en het dagelijks verschaffen van het ontbijt. Het maakt daarbij niet uit of deze diensten door de exploitant van het logies zelf worden verricht of door een derde voor zijn rekening.
De inwerkingtreding is voorzien op 1 juli 2022.
Impact
De impact van de vooropgestelde wijziging valt niet te onderschatten. Er wordt immers geen overgangsregeling voorzien voor exploitanten van bv. aparthotels of andere vormen van gemeubeld logies die op heden voor een langere periode dan 3 maanden ter beschikking worden gesteld.
In dit kader dient o.i. de vraag gesteld te worden of de nieuwe bepaling wel de toets van Europa en/of het Grondwettelijk Hof zal kunnen doorstaan. Met name de periode van 3 maanden lijkt ons in bepaalde omstandigheden eerder aan de korte kant. Zo kent Duitsland een gelijkaardige regeling, die ook reeds conform het Europees recht werd geacht door het Hof van Justitie, maar ligt de maximale duurtijd er op 6 maanden. Ook voor de verplicht btw-belaste kortdurende onroerende verhuur bedraagt de maximale huurperiode 6 maanden. De regering verantwoordt de termijn van 3 maanden echter door te stellen dat dit de “algemeen aanvaarde maximale duur inzake toeristische bedrijven” uitmaakt. Om dit te onderschrijven wordt verwezen naar de Brusselse ordonnantie betreffende het toeristische logies waarin een toerist wordt omschreven als iemand die minstens één nacht verblijft in een andere dan zijn gebruikelijke omgeving voor een duur van maximum 90 dagen.
Vanaf 1 juli 2022 exploitanten van lange termijn verblijven, zoals met name aparthotels, de verhuur voor langer dan 3 maand moeten vrijstellen van btw, waardoor zij gemengde of zelfs volledig vrijgestelde btw-belastingplichtigen zullen worden. Bijgevolg zullen zij geen of slechts een gedeeltelijk recht op btw-aftrek kunnen uitoefenen ten aanzien van de btw geheven van de inkomende kosten die betrekking hebben op de verhuurde kamers (oprichtingskosten, onderhoudskosten, …). Daarenboven zijn de oprichtingskosten alsook kosten van omvormings- en verbeteringswerken onderworpen aan een btw-herzieningstermijn van respectievelijk 15 en 5 jaar. Concreet betekent dit dat wanneer deze herzieningstermijn op 1 juli 2022 nog niet volledig verstreken zou zijn, de exploitanten een deel van de in het verleden in aftrek gebrachte btw, a rato van de nog niet verstreken termijn (X/5de of X/15de), zullen moeten terugstorten aan de Belgische Staat.
Het wetsontwerp is momenteel nog niet aangenomen, maar de verwachting is dat dit wel degelijk zal gebeuren. Uitbaters van (apart)hotels en andere inrichtingen waarbij gemeubeld logies btw-belast verhuurd wordt voor een doorgaans langere periode dan 3 maanden (residentiële bejaardenvoorzieningen) dienen alvast de mogelijke gevolgen in kaart te brengen. Exploitanten die geconfronteerd dreigen te worden met een aanzienlijke negatieve btw-herziening kunnen ook nader onderzoeken of er tegen de wetswijziging geageerd kan worden wanneer het ontwerp wordt goedgekeurd. Mocht u hierbij vragen hebben, aarzel dan zeker niet om contact op te nemen met uw contactpersoon bij Tiberghien of met één van de leden van het Tiberghien btw-team.
Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)
Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)
Lode Van Dessel - Associate (lode.vandessel@tiberghien.com)