Na de eerdere circulaire (zie onze vorige newsflash) heeft de btw-administratie nieuwe, door de praktijk reeds lang verwachte, FAQ’s gepubliceerd ter verduidelijking van de voorwaarden voor toepassing van de tijdelijke regeling afbraak en heropbouw (zie link) .
De nieuwe FAQ’s hernemen de reeds eerder gepubliceerde toelichting voor bouwpromotoren en bevatten daarnaast ook belangrijke verduidelijkingen over een aantal openstaande discussiepunten . Bij wijze van UPDATE zetten wij de meest opvallende verduidelijkingen uit de nieuwe FAQ’s hierna op een rijtje:
- De verkoop van een erkende assistentiewoning kan eveneens gebeuren met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% mits uiteraard aan alle daartoe gestelde voorwaarden is voldaan (zie FAQ nr. 1.3). Dit impliceert o.a. dat de koper deze assistentiewoning zelf ook zal moeten betrekken hetgeen zal resulteren in een cirkelverhuur tussen de koper en de beheersinstantie.
- De aankoop van de blote eigendom van een woning wordt uitgesloten van het verlaagd btw-tarief zelfs indien de blote eigenaar de woning zelf zou betrekken (zie FAQ’s nr. 1.4 en 7.1).
- Een vastgoedproject dat bestaat uit meerdere woonblokken en gerealiseerd wordt op verschillende kadastrale percelen waarvan slechts sommige oorspronkelijk bebouwd waren, kan alsnog volledig in aanmerking komen voor toepassing van het verlaagd 6% tarief mits deze woonblokken één gebouw uitmaken en voor meer dan 50% worden ingeplant op de oorspronkelijk bebouwde percelen (zie FAQ nr. 2.7). Om als één gebouw te worden beschouwd, moet er sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (e.g. trappen of liften die voor alle bewoners toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen).
- Een gedeeld bouwheerschap wordt aanvaard voor projecten waarbij een grondeigenaar zich een deel van het terrein en de daarmee verband houdende nieuwe wooneenheden voorbehoudt en enkel een partieel recht van opstal verleent aan een bouwpromotor. In dergelijke situatie wordt de bouwpromotor enerzijds eigenaar van de appartementen bestemd voor verkoop aan derden en treedt deze anderzijds op als aannemer voor wat betreft de afbraak en heropbouw van de wooneenheden die voorbehouden worden voor de grondeigenaar (zie FAQ nr. 3.7). Dit wil zeggen dat toepassing van het verlaagd 6% tarief mogelijk is voor zowel de verkoop van de appartementen als voor de aannemingsdiensten die ten behoeve van de grondeigenaar worden verricht voor zover uiteraard aan alle daartoe gestelde voorwaarden is voldaan.
- De levering van garages die deel uitmaken van een heropgerichte woning komt ook in aanmerking voor toepassing van het verlaagd tarief. Er wordt verduidelijkt dat dit één verkoopovereenkomst veronderstelt (FAQ nr. 4.1).
- Infrastructuurwerken komen eveneens in aanmerking voor toepassing van het verlaagd tarief mits de bouwpromotor de eigendom ervan overdraagt aan de overheid en de kostprijs ervan verhaalt op de koper van de woning die aan 6% btw wordt verkocht. Indien de prijs van de woning moet worden uitgesplitst omdat er ook zaken in vervat zitten die expliciet worden uitgesloten van het verlaagd tarief (e.g .zwembad, sauna, …), dan moet ook de kostprijs van de infrastructuurwerken evenredig worden uitgesplitst. Indien de verkoper een andere techniek toepast voor doorrekening van de infrastructuurwerken (derdebetalersregeling of systeem van dubbele overdracht), kan er voor deze werken geen toepassing worden gemaakt van het verlaagd tarief (zie FAQ’s 5.5 t.e.m. 5.7).
- De verkoop van onverdeelde aandelen in een woning die aan 6% btw werd aangekocht of gebouwd, alsook de schenking van de blote eigendom mbt dergelijke woning, zal aanleiding geven tot een pro rata regularisatie van het genoten voordeel wanneer de verkoop of schenking plaatsvindt binnen de regularisatieperiode (zie FAQ’s nr. 7.3 t.e.m. 7.5).
- Er worden bijkomende voorbeelden gegeven over welke situaties kunnen gelden als een verhinderend bezit mbt het criterium enige en eigen woning. Investeringsproducten met kenmerken van een autonome wooneenheid zoals een kamer in een aparthotel vormt een verhinderend bezit. Kamers in een hotel of in een rust- en verzorgingstehuis vormen daarentegen geen verhinderend bezit (zie FAQ nr. 8.1).
- Wat de formele voorwaarden betreft, wordt uiteindelijk toch een minder strikt standpunt ingenomen. Zo wordt voor aannemingswerken aanvaard dat de verklaring door de bouwheer nog kan worden ingediend na aanvang van de werken. Het verlaagd tarief kan desgevallend enkel worden toegepast voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de datum van indiening van de verklaring. Voor projecten die werden opgestart vóór 1 januari 2021 wordt bij wijze van uitzondering aanvaard dat ook de btw die opeisbaar is geworden in de periode 1 januari 2021 t.e.m. 31 maart 2021 nog geregulariseerd kan worden mits de verklaring uiterlijk 31 maart werd ingediend (zie FAQ’s nr. 9.1 en 9.2).
Ook bij verkopen van woningen gerealiseerd na afbraak geldt hetzelfde principe dat het verlaagd tarief enkel kan worden toegepast voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de datum van indiening van de verklaring. Voor verkopen op plan kan er wel nog een regularisatie gebeuren mits de verklaring tijdig wordt ingediend, d.w.z. uiterlijk bij voorlopige oplevering (zie FAQ’s nr. 9.3 en 9.4).
Bij vragen of opmerkingen, gelieve contact op te nemen met één van de leden van het Tiberghien btw-team.
Stijn Vastmans - Partner (stijn.vastmans@tiberghien.com)
Stein De Maeijer - Counsel (stein.demaeijer@tiberghien.com)