20-06-2017 - Quelques décisions récentes (n° 16045 du 5 septembre 2016 et n° 17005 du 20 mars 2017) de Vlabel (l’administration fiscale flamande) confirment qu’en cas de prolongation de l’usufruit sur un bien immobilier situé en Flandre, le droit de vente de 10 % est du. Cette position n’étonne pas vraiment. Des droits d’enregistrement seraient d’ailleurs également perçus à Bruxelles et en Wallonie à l’occasion d’une telle prolongation d’un usufruit, et ce à un tarif de 12,5 % voire même de 15 % dans certains cas exceptionnels.
Ce qui est plus remarquable, c’est que Vlabel est arrivée à cette conclusion en partant de l’hypothèse que les cas de figure qui lui ont été soumis ne constituaient pas, selon lui, une prolongation d’un usufruit existant, mais plutôt la conclusion d’une nouvelle convention d’usufruit. Une analyse juridique approfondie de la possibilité de prolonger un usufruit et de la différence entre une prolongation et un renouvellement d’un tel droit réel en droit civil serait nécessaire pour pouvoir apprécier le bien-fondé de la position de Vlabel. Toutefois, dans la mesure où une telle analyse excéderait le cadre de la présente, nous avons préféré examiner ci-après quels pourraient être les motifs qui pourraient vous amener à décider d’une telle prolongation d’un droit d’usufruit.
Si vous lisez cet article, il est plus que probable que vous soyez impliqué de près ou de loin dans une construction d’usufruit.
Il n’est un secret pour personne que ce type d’achat ou de construction d’usufruit a été très populaire pendant de nombreuses années, et permet aux chefs d’entreprises de déduire une partie des coûts de leur habitation à charge de leur société de management. Il n’y a, en soi, rien de problématique à cela, du moment que la valorisation de l’usufruit est correcte et que ce droit d’usufruit est soumis au traitement fiscal approprié. La meilleure preuve de cette régularité est que le Service des Décisions Anticipées rend, à l’heure actuelle, encore fréquemment des décisions anticipées sur de telles constitutions d’usufruit.
Le problème réside plutôt dans le fait que de nombreuses constructions d’usufruit plus anciennes étaient relativement « sportives » d’un point de vue fiscal, dans la mesure où il y était prévu une courte durée et une valorisation élevée de l’usufruit à charge de la société. Lorsque de tels droits d’usufruit arrivent à terme, la nervosité grandit auprès des chefs d’entreprise - nus-propriétaires -, qui se questionnent quant à la possibilité d’éviter des corrections fiscales à l’extinction du droit réel.
Des « rulings » récents du Service des Décisions Anticipées indiquent assez clairement quelles sont les mesures à prendre à la naissance et en cours d’usufruit afin d’éviter pareilles corrections fiscales à l’échéance. La décision anticipée n° 2016.188 du 24 mai 2016 prévoit, par exemple, que pour des travaux (de rénovation) effectués dans les cinq années précédant l’extinction de l’usufruit, les coûts doivent être répartis au moment des travaux entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en proportion de la valeur de la pleine propriété. Le fait que de tels coûts doivent, selon le droit civil, être à charge de l’usufruitier uniquement n’est pas pertinent d’un point de vue fiscal. Concrètement, une valorisation correcte implique que lorsque l’on se rapproche de la fin de l’usufruit, de tels travaux sont presque entièrement à charge du nu-propriétaire.
De nombreuses constructions d’usufruit plus anciennes ne prévoient aucune disposition contractuelle à cet égard et, dans la pratique, les travaux de rénovation du bien immobilier effectués à l’approche de l’extinction de l’usufruit sont exclusivement ou pour une grande partie pris en charge par l’usufruitier. C’est dans ces cas de figure que les personnes concernées craignent bien souvent une correction fiscale.
Pour dissiper cette crainte, l’une des pistes à envisager peut alors être de prolonger l’usufruit existant afin de rectifier l’évaluation de cet usufruit faite dans le passé.
Concrètement, quel droit d’enregistrement la prolongation de l’usufruit engendrera-t-elle ? Imaginez, par exemple, qu’un usufruit sur une habitation située en Flandre dont la valeur de marché actuelle est de 700 000 EUR soit prolongé de 8 ans. Dans ce cas, les droits d’enregistrement seront de 10 % de 8 x 4 % x 700 000 EUR, soit au total de 22 400 EUR. Vous ne pourrez échapper à cet impôt en cas de prolongation de l’usufruit, comme le confirment les rulings précitées de Vlabel. Toutefois, ces droits d’enregistrement seront souvent d’une valeur bien inférieure à l’impôt supplémentaire auquel vous pourriez être tenu si vous laissiez venir à terme un droit réel existant sans agir.
Si vous vous posez des questions sur un cas concret, n’hésitez pas à nous demander une analyse approfondie de votre dossier. Nous nous ferons un plaisir de l’examiner avec vous.